Le terme « défiscalisation » définit l’ensemble des dispositions légales utilisées par des particuliers ou des entreprises pour réduire leur impôt. Parmi les possibilités de défiscalisation pour les particuliers, il existe depuis de nombreuses années des dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier par le biais de réductions d’impôts accordées par l’Etat.
C’est ce que l’on appelle communément la défiscalisation immobilière.
Les différentes lois de défiscalisation immobilière
Initiée en 1986 avec la Loi Méhaignerie, la défiscalisation immobilière a évolué dans le temps avec les lois Besson, Périssol, De Robien, Borloo, Scellier, Duflot et actuellement la Loi Pinel. Des dispositifs complémentaires ont aussi été mis en place pour des investissements spécifiques. Les lois Girardin ou Pinel Outre-mer sont par exemple dédiées aux investissements outre-mer. La loi Monuments Historiques et la loi Malraux sont pour leur part réservées aux investissements dans des bâtiments anciens réhabilités. Enfin, la loi Censi-Bouvard octroie des avantages fiscaux aux investisseurs en immobilier meublé.
L’objectif des dispositifs de défiscalisation immobilière
L’objectif de ces dispositifs de défiscalisation pour l’Etat est de favoriser la construction de logements neufs à but locatif. On estime en effet qu’il manque en France environ un million de logements et la démographie de notre pays est telle que les constructions réalisées chaque année ne couvrent pas l’augmentation de la demande. Ainsi, l’Etat octroie des réductions d’impôt aux contribuables investissant dans l’immobilier neuf contribuant ainsi à augmenter l’offre de logements à louer.
Le deuxième effet positif pour l’économie du pays est l’impact sur l’emploi. Compte tenu du nombre de métiers impliqués dans l’immobilier neuf (architecture, promotion, construction, vente, gestion, …) on considère en effet que chaque logement construit génère un emploi pérenne.
Les obligations des dispositifs de défiscalisation immobilière
Dans tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, le contribuable doit, en contrepartie des réductions d’impôt perçues, respecter certaines obligations. Toutes les lois de défiscalisation immobilière ont à minima imposé deux contraintes aux investisseurs : une durée minimale de location du bien et un plafond de loyer pour le locataire. La durée de location a souvent été fixée à 9 ans, ce qui représente trois baux de trois ans, comme c’était le cas pour la précédente Loi Duflot, aujourd’hui la le dispositif Pinel offre plus de souplesse avec des durées de location « à la carte » de 6, 9 ou 12 ans. Selon la période et le caractère plus ou moins « social » de la loi, les dispositifs ont aussi prévu des plafonds de ressources pour les locataires, l’impossibilité de louer à un membre de sa famille ou encore des conditions d’éligibilité des logements sur des critères environnementaux.
Afin d’éviter les excès de constructions dans des zones bon marché et de favoriser celles-ci dans les zones les plus densément urbanisées, les lois de défiscalisation immobilière ont progressivement dessiné un zonage du territoire national qui a abouti à un recentrage régulier des immeubles éligibles sur les agglomérations principales. Les obligations de l’investisseur sont ensuite corrélées à la zone d’investissement. Par exemple, un investissement en proche banlieue parisienne (zone A bis de la loi Scellier ou Duflot) autorisera un loyer au m² supérieur à un investissement similaire à Bordeaux (zone B1). Le législateur tient ainsi compte des spécificités et des prix des marchés locaux pour que les contraintes imposées aux contribuables ne soient pas incohérentes.
La défiscalisation immobilière en Outre-mer
Au-delà des investissements réalisés sur le territoire métropolitain, les gouvernements successifs ont aussi souhaité favoriser le développement d’une offre immobilière de qualité et à loyer maîtrisé dans les départements et collectivités d’outre-mer. Par exemple, les lois Scellier, Duflot et Pinel comportent un volet spécifique pour l’outre-mer, plus avantageux en matière de réduction d’impôt. Deux autres lois, cette fois-ci spécifiquement écrites pour l’outre-mer ont largement contribué à la défiscalisation immobilière : la loi Pons et la loi Girardin. Aujourd’hui, seul le dispositif Pinel outre-mer permet de défiscaliser en investissant dans l’immobilier outre-mer. Les contribuables peuvent opter pour ce dispositif en fonction de leur profil fiscal, de leur zone d’investissement privilégiée et de la typologie du bien qu’ils acquièrent.
Plus encore qu’en métropole, l’immobilier d’outre-mer a besoin du « coup de pouce » que représentent les lois de défiscalisation immobilière. En effet, ces territoires sont généralement considérés comme moins attractifs pour les investisseurs car ils sont méconnus et distant. D’autre part, la croissance démographique est plus soutenue dans certains DOM, la Guyane par exemple, qu’en métropole, ce qui accroît encore le besoin de logements locatifs. En conséquence, pour compenser ce déséquilibre, les avantages fiscaux octroyés par les lois de défiscalisation outre-mer sont supérieurs à ceux proposés pour la métropole.
Comment investir pour défiscaliser ?
La motivation première d’un investisseur en immobilier neuf dans le cadre d’une loi fiscale est généralement de réaliser une opération de défiscalisation. Pour autant, il s’agit quand même d’un investissement immobilier, c’est-à-dire de long terme et engageant, ainsi le contribuable désireux de réduire ses impôts ne doit pas perdre de vue les critères de bon sens qui doivent prévaloir au choix de son investissement. Découvrez comment réduire ses impôts grâce à la défiscalisation en 2021 sur notre site de référence dédié à la gestion de patrimoine.
L’emplacement avant tout est le critère principal de choix. Il est indispensable d’investir dans une zone densément peuplée et largement pourvue en emplois. C’est en effet à ce prix que l’investisseur s’assurera d’une demande locative forte, synonyme à la fois de loyers élevés et d’occupation certaine.
Ensuite la localisation de détail dans la ville peut être un bon indicateur. La proximité des écoles, des transports ou des commerces sont autant de critères qui feront que les locataires choisiront d’habiter dans ce logement ou dans un autre.
Des critères de bon sens doivent aussi guider l’investisseur : étage du logement, présence ou absence de nuisance, qualité des prestations proposées par le promoteur…
Enfin, le prix reste un élément déterminant du choix de l’investissement. Payer trop cher aujourd’hui est la garantie de rater la possibilité d’une plus-value demain. Avant d’acheter, l’investisseur doit indispensablement s’assurer que le prix proposé correspond bien au marché local, surtout s’il ne connait pas bien la ville dans laquelle il souhaite investir.
Le financement d’un investissement immobilier
Comme pour tout investissement immobilier, l’acquisition d’un logement dans le cadre d’une loi de défiscalisation immobilière peut se financer comptant ou à crédit. Cette deuxième solution est très largement recommandée. Les intérêts de l’emprunt immobilier constituent en effet une charge déductible des revenus fonciers. Ainsi, l’investisseur ayant emprunté se trouvera moins fiscalisé que celui ayant payé comptant. Il ne faut pas oublier non plus que l’immobilier est le seul investissement que l’on peut réaliser à crédit. Compte tenu des taux d’intérêts actuels, historiquement bas, il serait dommage pour un investisseur de ne pas en profiter et de mobilier son épargne pour acheter un logement neuf.
La défiscalisation immobilière : des avantages pour tous
En conclusion, les lois de défiscalisation immobilière sont un pacte gagnant-gagnant entre l’Etat et le contribuable. En augmentant le nombre de constructions neuves, les gouvernements atténuent quelque peu la crise du logement et créent des emplois non-délocalisables. De son côté, l’investisseur en immobilier neuf peut se constituer un patrimoine pour l’avenir à moindre coût, une quote-part de son investissement étant remboursée par les économies d’impôt.
