La loi Censi-Bouvard, autrement appelée « amendement Bouvard » est une loi de défiscalisation adaptée à certains investissements en immobilier meublé. Ce dispositif est entré en vigueur le 1er janvier 2009, en même temps que la loi Scellier, il a même été parfois surnommé Scellier meublé.
Contrairement à la loi Scellier qui a été remplacée par la loi Duflot fin 2012, puis la loi Pinel depuis 2015, la loi Censi-Bouvard continue d’être opérationnelle et utilisable en 2021.
Montant de la défiscalisation loi Censi-Bouvard
La réduction d’impôt accordée dans le cadre de l’amendement Bouvard correspond à 11 % de la valeur de l’investissement (valeur du bien acquis et frais d’acte) et est étalée sur 9 ans, à compter des revenus de l’année d’achèvement du programme dans le cas d’une acquisition en état futur d’achèvement. En cas d’achat d’un bien achevé, la première année de défiscalisation est celle de l’acquisition. La réduction d’impôt est appliquée linéairement sur 9 ans, à raison donc de 1/9 ème par an. La base de défiscalisation est limitée à 300 000 €. La réduction d’impôt maximale en loi Censi-Bouvard est donc de 33 000 €, soit 3 666 € par an pendant 9 ans.
Conditions de la défiscalisation loi Censi-Bouvard
Pour être éligible à la défiscalisation Bouvard, le bien immobilier doit être acquis neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Il doit s’agir d’un investissement réalisé dans le cadre d’immobilier géré. Le bien peut être une résidence étudiante, une résidence seniors, une résidence de tourisme classée ou encore un EHPAD, Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. En dehors de ces quatre catégories, l’amendement Bouvard n’est pas applicable. Comme pour les lois Scellier ou Duflot ou Pinel, l’investisseur doit impérativement conserver le bien un minimum de 9 ans.
Avantages de la défiscalisation loi Censi-Bouvard
L’investissement en immobilier géré consiste à acquérir un logement situé dans une résidence avec services gérée par un exploitant professionnel qui va intégrer un ensemble de services à la location. Dans une résidence de tourisme par exemple, au-delà de la location du logement, l’exploitant proposera au vacancier un service d’accueil, de lingerie, de ménage ou autres. L’investisseur n’a donc pas de rapport direct avec l’utilisateur final de son logement. Il le loue à l’exploitant dans le cadre d’un bail commercial meublé. L’investisseur doit donc s’assurer qu’il est bien propriétaire des meubles, faute de quoi son bail serait requalifié en bail nu.
Contrairement à un bail d’habitation traditionnel, un bail commercial est très long, généralement de 9 à 12 ans. Ses conditions sont aussi très différentes, notamment en termes de répartition des charges. Dans un bail commercial, la plupart des charges sont généralement portées par le locataire, en l’occurrence l’exploitant de la résidence. L’investisseur propriétaire perçoit donc un loyer net de la majorité des charges. C’est l’un des avantages de l’investissement dans le cadre de la loi Censi-Bouvard.
Un autre avantage est la récupération de la TVA. A condition que le logement soit loué meublé à un exploitant professionnel assurant à minima 3 des 4 services suivants, l’investisseur récupère la valeur de la TVA. Les services concernés sont l’accueil, le ménage, le linge et la fourniture de petits déjeuners. L’immobilier neuf étant grevé de 19,6% de TVA, la récupération de celle-ci engendre un rentrée importante d’argent pour l’investisseur. Dans le cadre d’un investissement au plafond de 300 000 €, la récupération de TVA est supérieure à 49 000 €.
Enfin, l’investissement dans le cadre d’une résidence gérée ne requiert quasiment aucune implication de la part du propriétaire. Le bail étant particulièrement long, il n’y a ni recherche de locataires, ni frais de gestion à prévoir.
Importance du gestionnaire en loi Censi-Bouvard
La qualité d’un investissement en immobilier meublé réside en particulier dans la qualité du gestionnaire assurant l’exploitation de la résidence. C’est en effet cette entreprise qui va payer les loyers sur le long terme et assurer l’entretien de l’immeuble et donc la valeur patrimoniale de celui-ci. Dans chacun des 4 secteurs éligibles travaillent des entreprises de renom dont le sérieux et la solidité financière n’est plus à prouver. Dans le domaine du tourisme, Pierre & Vacances, Odalys et Belambra sont des acteurs majeurs et solides. Réside Etudes et BNP Paribas Studélites font parties des meilleurs exploitants de résidences étudiantes. L’hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD) est dominé par les groupes Korian, Médica et Orpéa, cette dernière étant même cotée à la bourse de Paris. Enfin les résidences séniors, activités plus récentes, voient apparaître de sérieux intervenant comme Acapace ou Domitys, une filiale du promoteur Nexity.
Les revenus tirés d’un investissement en immobilier meublé sont classés dans la catégorie des BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux. La fiscalité des BIC est la même que celle des revenus fonciers : les charges et intérêts d’emprunt sont déductibles, et le bénéfice est ajouté aux revenus d’activité et taxé au taux marginal d’imposition auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux (CSG et CRDS). Contrairement aux revenus fonciers en revanche, l’éventuel déficit constitué par des BIC n’est pas imputable sur le revenu global, il est reportable pendant dix années consécutives. D’autre part, les BIC et les revenus fonciers ne peuvent pas être comptabilisés conjointement sur la déclaration de revenus du particulier. En d’autres termes des déficits BIC ne peuvent compenser des bénéfices fonciers et vice versa.
Du neuf avec le statut Loueur Meublé Non-Professionnel
L’application de la loi Bouvard nécessite d’investir dans une résidence neuve. Dans le cas d’une résidence déjà en exploitation, l’investisseur ne peut prétendre aux réductions d’impôts de la loi Censi-Bouvard mais peut en revanche bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, LMNP. Ce statut assimile l’activité de loueur en meublé à une activité commerciale et à ce titre permet à son exploitant, l’investisseur en l’occurrence, d’amortir son outil de travail, le logement acquis en l’occurrence. L’amortissement comptable de la valeur de l’immobilier revient à passer chaque année une charge comptable correspondant à la dépréciation, purement théorique bien entendu, de la valeur du bien. Cette charge vient alors grever le résultat d’exploitation. Ainsi, bien que l’amortissement n’abaisse pas le revenu effectivement perçu par l’investisseur, il minore la base taxable et allège considérablement l’impôt payé par l’investisseur. Bénéficiant de ce régime de faveur LMNP, l’investissement en immobilier meublé en exploitant est donc un bon produit pour se constituer une rente peu fiscalisée. Cette disposition rendant attractives les résidences déjà en exploitation, elle assure aussi d’avoir un marché de revente dynamique.
Un excellent moyen de se constituer un patrimoine
Au-delà des réductions d’impôt de la loi Censi-Bouvard ou de la fiscalité bonifiée des revenus LMNP, investir en immobilier meublé présente surtout l’avantage de permettre d’acquérir de l’immobilier avec peu d’implication. C’est donc un formidable outil pour qui souhaite investir dans la pierre sans avoir à en subir toutes les contraintes.
