La loi Duflot est un dispositif de défiscalisation immobilière qui est entré en vigueur le 1er janvier 2013. Succédant à la loi Scellier qui avait été utilisée de 2009 à 2012, puis remplacée par la loi Pinel depuis 2015, la loi Duflot a été rédigée avec une volonté de rendre le dispositif plus « social ».
Les contraintes imposées aux contribuables investisseurs sont en effet plus fortes que celles précédemment en vigueur sous la loi Scellier.
Principe de la défiscalisation loi Duflot
Le principe de la loi Duflot est simple : un investisseur acquiert un logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou livré mais jamais occupé ; il le met en location à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans et perçoit en contrepartie des réductions sur son impôt sur le revenu.
La réduction d’impôt octroyée par la loi Duflot correspond à 18 % du montant investi, c’est-à-dire du coût d’acquisition majoré des frais d’acte. Le plafond d’investissement est fixé à 300 000 €. La réduction d’impôt maximale est donc de 54 000 €, soit 6000 € par an pendant 9 ans. Un investisseur peut réaliser 2 acquisitions par année civile sous le régime de la loi Duflot, mais toujours en respectant ce plafond global de 300 000 €.
Conditions de la défiscalisation loi Duflot
Pour être éligible au dispositif Duflot, le logement acquis doit se situer dans l’une des zones définies par loi : A bis, A et B1. Certaines villes de la zone B2 continuent d’être éligibles, mais doivent faire l’objet d’un agrément spécifique. Le logement doit aussi bénéficier du label écologique BBC (Bâtiment Basse Consommation), réservé aux immeubles qui consomment moins d’énergie. Enfin, le prix au m² ne peut excéder 5 500 € quelle que soit la zone d’investissement, la quote-part éventuelle du prix dépassant ce plafond ne peut être prise en compte dans la base de défiscalisation.
En contrepartie de l’avantage fiscal qu’il perçoit, le contribuable doit respecter des plafonds de loyer mais aussi un plafond de ressources des locataires, qui varient en fonction de la zone d’investissement. En zone A bis, le loyer plafond est fixé à 16,52 €/m² pour 2013, ce maximum baisse à 12,27 €/m² pour la zone A et à 9,88 €/m² pour la zone B1. Sur agrément seulement, certaines communes de la zone B2 sont éligibles mais le loyer ne peut excéder 8,59 €/m² par mois. Les plafonds de loyers sont revus chaque année pour tenir compte de l’évolution de l’IRL (voir Plafonds des loyers Duflot).
Calcul de la surface à prendre en compte pour la loi Duflot
La surface à prendre en compte pour le calcul du loyer maximum d’un logement n’est pas seulement la surface habitable dite « Loi Carrez ». Comme pour la loi Scellier, les surfaces annexes (Balcon, terrasse, cellier, varangues) peuvent être comptées pour la moitié de leur surface dans une limite de 8 m². Les surfaces de jardins, garages, caves, parkings ou boxes ne peuvent en revanche pas être comptabilisées. En outre, la loi Duflot introduit un calcul d’ajustement de la surface fiscale pour tenir compte du fait que les petits logements se louent proportionnellement plus chers que les grands. Le calcul du coefficient d’ajustement est le suivant : 0,7 + 19/S, formule dans laquelle S représente la surface avant ajustement. Par exemple, un appartement d’une surface habitable de 45 m² et disposant d’un balcon de 6 m² aura une surface fiscale avant ajustement de 48 m². Son coefficient d’ajustement étant de 1,10 (0,7+19/48), la surface à prendre en compte pour calculer le loyer plafond est 52,80 (48 x 1,1). Ce coefficient s’arrondit à la deuxième décimale la plus proche. Ce système de coefficient majore la surface fiscale des logements de moins de 63 m² et minore celle des logements plus grands. Quelle que soit la taille du logement, le coefficient est plafonné à 1,2.
Plafonds de ressources en loi Duflot
Les plafonds de ressources des locataires dépendent de deux facteurs : la zone d’investissement et la structure familiale des locataires. Schématiquement, plus la famille locataire est nombreuse et plus la zone d’investissement est cotée (A bis en particulier), plus le plafond est élevé. Par exemple, un couple avec 3 enfants désireux de se loger en zone A bis pourra afficher des revenus nets de 101 589 € / an quand les revenus d’un célibataire en zone B1 ne pourront excéder 29 751 €. L’avis d’imposition de l’année précédant celle de la prise d’effet du bail est le document de référence permettant au propriétaire de contrôler que ses locataires ont des revenus conformes aux obligations de la loi Duflot.
La loi Duflot entre dans le plafonnement global des niches fiscales
Les réductions d’impôt de la loi Duflot sont comptabilisées dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €. Si l’ensemble des défiscalisations d’un contribuable excèdent le plafond, la quote-part dépassant les 10 000 € ne sera pas comptabilisée dans les réductions d’impôt. En d’autres termes, un contribuable doit calculer quelles sont les défiscalisations dont il bénéficie déjà et paramétrer ainsi le montant maximum du projet qu’il peut étudier dans le cadre de la loi Duflot.
Avancements de la loi Duflot
La loi Duflot était prévue pour fonctionner jusqu’au 31 décembre 2016. Afin de s’assurer que les objectifs de la loi soient atteints, il était prévu une évaluation du dispositif à mi-parcours, soit fin 2014, afin éventuellement d’y ajouter des corrections. Les modifications importantes de la loi suite à cette évaluation ont donné naissance à une nouvelle loi Pinel, en vigueur depuis le 1er janvier 2015.
La loi Duflot est une bonne opportunité pour un contribuable particulier de se constituer du patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, entre la défiscalisation proposée et le niveau actuel très bas des taux des emprunts immobiliers, l’effort mensuel à consentir par le contribuable investisseur est très limité pendant la période des 9 années de location obligatoires.
