Les avantages de la loi Scellier

La loi Scellier est une loi de défiscalisation immobilière qui a vu le jour en 2009 sous l’impulsion du député du Val d’Oise François Scellier. Ce dispositif qui fait suite aux lois De Robien et Borloo, a été lancé dans un contexte de crise. Fin 2008 en effet, la crise des subprimes et la faillite de Lehman Brothers avaient largement inquiété les épargnants qui se détournaient massivement de tout support d’épargne, immobilier compris.

Principe de la loi Scellier

Le principe de la loi Scellier est d’octroyer aux contribuables investissant dans un bien immobilier neuf des économies d’impôt en échange du respect d’engagements en matière de location. Afin d’éviter la sur-construction dans des zones peu demandées, la loi Scellier n’est éligible qu’aux investissements réalisés dans des zones déterminées : A, B1 et B2. Les engagements du propriétaire bailleur dépendent aussi de la zone d’investissement.

Pour les actes notariés passés en 2009 et 2010, la loi Scellier permet aux contribuables de récupérer 25% du montant total de l’investissement (prix du logement et frais d’acte) sur 9 ans. La base de calcul de cette réduction est toutefois plafonnée à 300 000 €. En d’autres termes, la défiscalisation maximale est de 75 0000 € sur 9 ans, soit 8 333 € par an. De même, la loi Scellier ne peut s’appliquer qu’à une seule acquisition par année civile.

En contrepartie de cet avantage, les contribuables ayant investi en 2009 ou 2010 sont tenus de conserver leur bien pendant une durée de 9 ans minimum, en le louant à titre de résidence principale, et en respectant des plafonds de loyers qui dépendent de la zone d’investissement.

En 2009 et 2010, il était aussi possible d’opter pour le dispositif appelé « Scellier intermédiaire » ou « Scellier social ». En contrepartie d’un plafond de loyer abaissé et d’un plafond de ressources des locataires, le contribuable peut dans ce cadre majorer son économie d’impôt de 12% supplémentaires en conservant son bien pendant 15 ans au lieu de 9 ans. La défiscalisation maximale est donc portée à 37%, soit 111 000 € sur 9 ans sur la base d’un investissement total de 300 000 €. En loi Scellier intermédiaire 2009 et 2010, un contribuable peut donc économiser 8333 € par an pendant 9 ans puis 6000 € par an pendant 6 ans.

Amoindrissement de la loi Scellier

En 2011, le gouvernement a institué un rabot de 10% sur toutes les niches fiscales. Ainsi, les réductions d’impôt proposées par la loi Scellier ont été amoindries pour les actes notariés passés à compter du 1er janvier 2011. Une mesure transitoire était néanmoins disponible ; les investisseurs ayant signé un contrat de réservation en 2010 pouvaient bénéficier des conditions de réductions d’impôt de 2010 à condition que l’acte notarié soit passé avant le 31 mars 2011.

Compte tenu du mode de calcul du rabot des niches fiscales, la réduction d’impôt pour la loi Scellier 2011 est abaissée à 22%, sachant que le plafond de 300 000 € n’est pas modifié. La défiscalisation maximale est donc de 66 000 € sur 9 ans, soit 7 333 € par an, 1000 € de moins que les deux années précédentes.

Le régime « Scellier intermédiaire » est lui aussi revu à la baisse selon la même règle du rabot des niches fiscales. En 2011, il n’octroie plus que 10% d’économies d’impôt supplémentaires sur 9 ans. La défiscalisation maximale en Scellier intermédiaire est donc de 32%, soit 96 000 € pour un investissement de 300 000 € réalisé en 2011.

Parmi les conditions imposées aux contribuables investisseurs, deux nouveautés ont été introduites en 2011. Tout d’abord une 4ème zone a été créée : la zone A bis qui regroupe Paris et certaines communes de la petite couronne très cotées. Cette zone est celle dans laquelle le plafond de loyer est le plus élevé. D’autre part, les logements ne sont éligibles aux 22% d’économies d’impôt que s’ils respectent un critère environnemental appelé BBC. Le label BBC, Bâtiment Basse Consommation, est octroyé à des logements peu énergivores. Concrètement pour être éligibles, les immeubles construits doivent bénéficier d’une isolation thermique exceptionnelle et d’un système de chauffage à gaz, voire combiné avec des panneaux solaires.

Nouveau rabot de 2012

En 2012 de nouveau, les réductions d’impôt offertes par la loi Scellier ont été rabotées. Cette année-là, il était prévu que la loi Scellier offre une réduction d’impôt de 15% mais, compte tenu d’un nouveau « coup de rabot », cette défiscalisation a été ramenée à 13% du montant investi. La défiscalisation maximale, sur la base d’un investissement de 300 000 € est donc limitée à 39 000 € sur 9 ans pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2012. Comme l’année précédente, une mesure transitoire de 3 mois existait et il était possible de bénéficier de 22% de défiscalisation sous réserve d’un acte passé avant le 31 mars 2012.

En 2012, le volet « intermédiaire » ou « social » de la loi Girardin permet de porter la défiscalisation de 13% sur 9 ans à 21% sur 15 ans. L’économie d’impôt maximale est dans ce cas portée à 63 000 € dans le cas d’un investissement au plafond de 300 000 €.

Remplacement de la loi Scellier

La loi Scellier a été abrogée dans la Loi de Finances 2013. Les défiscalisations en cours, c’est-à-dire qui avaient été initiées sur la période 2009 – 2012, ne sont évidemment pas remises en cause mais il n’est plus à ce jour possible de souscrire un investissement dans le cadre de la loi Scellier. Celle-ci a été remplacée depuis le 1er janvier 2013 par la loi Duflot.

Bilan du dispositif de défiscalisation loi Scellier

En quatre ans, la loi Scellier a permis de participer à la dynamisation d’un marché immobilier atone. Sur les 3 premières années, c’est-à-dire 2009, 2010 et 2011, la part des investisseurs dans les constructions collectives a dépassé les 50%, preuve de l’engouement des contribuables pour ce schéma de défiscalisation immobilière.

Les détracteurs de la loi Scellier reprochent à ce dispositif un coût trop important pour les finances publiques. S’il est vrai que la loi Scellier, en particulier dans sa première version, proposait une défiscalisation importante au contribuable investisseur, il ne faut pas oublier que la construction neuve est aussi génératrice de recettes fiscales pour l’Etat et les collectivités locales. Ainsi, la TVA, les droits de mutation sur les terrains ou encore les taxes foncières et taxes d’habitation ne doivent pas être négligées. D’autre part, les emplois créés, non-délocalisables, sont autant de chômeurs en moins.

Pour le contribuable on le voit, la loi Scellier était particulièrement avantageuse en 2009 et 2010, intéressante en 2011 et un peu moins en 2012. La nouvelle loi de défiscalisation immobilière qui a remplacé la loi Scellier au 1er janvier 2013, la loi Duflot a, elle même, été remplacée par la loi Pinel depuis 2015. Cette dernière propose de nouveau des réductions d’impôt en hausse.