Amortissement locatif
Loi Jeanbrun : comprendre le nouveau dispositif d’amortissement locatif
La loi Jeanbrun introduit une logique différente des anciens dispositifs de réduction d’impôt. Elle repose sur une déduction liée à l’amortissement de certains logements loués nus, avec un cadre précis de durée, de loyers, de locataires et de plafonds.
- Location nue
- Amortissement fiscal
- Engagement de location
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À retenir
Les points clés de la loi Jeanbrun
Le dispositif doit être abordé comme un outil de revenus fonciers, pas comme une simple promesse de réduction immédiate. La cohérence du bien reste prioritaire.
Amortissement déductible
Jeanbrun ne fonctionne pas comme une réduction d’impôt type Pinel. Il repose sur une déduction annuelle liée à l’amortissement du logement, sous conditions.
Location nue
Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale. La location meublée relève d’une autre logique fiscale, généralement le LMNP ou le LMP.
9 ans minimum
Le propriétaire s’engage dans la durée. Un non-respect des conditions peut remettre en cause l’avantage fiscal obtenu.
Bien + fiscalité
L’intérêt du dispositif dépend du prix, du loyer plafonné, de la base amortissable, du taux d’imposition et de la demande locative locale.
Principe
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?
Le mécanisme permet de déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition ou de revient du logement. Cette déduction vient s’inscrire dans la logique des revenus fonciers, à condition que le logement et la location respectent le cadre prévu.
La valeur du foncier n’est pas amortissable. Elle est estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais, ce qui revient à raisonner sur une base hors foncier.
Le taux d’amortissement dépend de la nature du logement et de son affectation. La simulation doit donc partir du projet réel, et non d’un taux isolé présenté comme un avantage automatique.
Avant de comparer les dispositifs, il faut isoler trois éléments : la base amortissable, le taux applicable et le plafond annuel. C’est cette combinaison qui permet d’évaluer l’intérêt fiscal réel.
Calcul
La logique de calcul en quatre étapes
Jeanbrun doit être simulé avec la même prudence qu’un investissement locatif classique : le prix, le loyer, les plafonds et la durée comptent autant que l’avantage fiscal.
Qualifier le logement
Le point de départ consiste à vérifier si le projet relève du neuf, de la VEFA, de la construction ou d’une réhabilitation avec travaux importants.
Déterminer la base amortissable
La valeur du foncier est exclue forfaitairement. Le calcul se fait donc sur une base hors foncier, et non sur la totalité du prix affiché.
Appliquer le taux correspondant
Le taux dépend de la nature du logement et de son affectation : intermédiaire, sociale ou très sociale selon les cas prévus par le texte.
Vérifier les plafonds
L’amortissement annuel reste encadré. Il faut donc vérifier le plafond applicable, le loyer, les ressources du locataire et l’engagement de location.
Exemple indicatif
Un amortissement à apprécier sur une base hors foncier
Pour un logement acquis 250 000 € net de frais, la base hors foncier estimée à 80 % représenterait 200 000 €. À 3,5 %, l’amortissement annuel théorique serait de 7 000 €.
Cet exemple ne suffit pas à valider une opération. Il faut ensuite vérifier le plafond annuel, l’affectation du logement, le loyer applicable, les ressources du locataire, le calendrier et l’engagement de location.
Logements concernés
Quels projets peuvent entrer dans le cadre ?
- Logement neuf, logement acquis en VEFA ou construction d’un logement par le contribuable.
- Logement situé en France dans un bâtiment d’habitation collectif.
- Location nue à usage de résidence principale, dans les délais et conditions applicables.
- Respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire selon la zone et l’affectation du logement.
- Option fiscale exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année concernée.
Vigilance
Ce qu’il ne faut pas confondre
- La location meublée ne relève pas de la logique Jeanbrun : elle doit être comparée au LMNP ou au LMP.
- La base amortissable ne correspond pas forcément au prix total payé, car la part du foncier est exclue.
- Un loyer plafonné peut réduire la rentabilité si le prix d’achat est trop élevé ou si le marché local est fragile.
- Le non-respect de l’engagement de location ou des conditions de locataire peut entraîner une remise en cause fiscale.
- Un avantage fiscal ne compense pas un mauvais emplacement, une vacance locative ou une revente difficile.
Plafonds
Taux, base et plafond : que faut-il retenir ?
La simulation Jeanbrun ne se limite pas à appliquer un pourcentage au prix d’achat. La part du foncier doit être sortie de la base, puis le taux applicable doit être vérifié selon la nature du logement et son affectation.
Le montant d’amortissement annuel peut aussi être plafonné. Il faut donc comparer le résultat théorique avec le plafond applicable avant d’estimer l’économie fiscale attendue.
Un logement peut être fiscalement éligible mais patrimonialement peu convaincant si le prix est trop élevé, si le loyer plafonné pèse sur la rentabilité ou si la demande locative est insuffisante.
Comparaison
Jeanbrun ou autre dispositif immobilier ?
La loi Jeanbrun doit être comparée aux autres cadres fiscaux selon la nature du bien, le mode de location, les travaux et le profil de l’investisseur.
| Dispositif | Logique fiscale | À envisager lorsque... | Page |
|---|---|---|---|
| Loi Jeanbrun | Amortissement fiscal dans le cadre de la location nue, sous conditions. | Projet locatif nu neuf ou fortement réhabilité, avec engagement de location et plafonds. | Voir |
| Déficit foncier | Déduction de charges et travaux dans le cadre des revenus fonciers. | Bien ancien loué nu, travaux déductibles, régime réel et revenus fonciers à optimiser. | Voir |
| Denormandie | Réduction d’impôt dans l’ancien avec travaux, sur des communes éligibles. | Investisseur recherchant une réduction d’impôt encadrée dans l’ancien rénové. | Voir |
| LMNP | Fiscalité des revenus meublés au régime BIC, souvent avec amortissement au réel. | Projet de location meublée ou résidence gérée, hors logique de revenus fonciers. | Voir |
Profil
Pour qui la loi Jeanbrun peut-elle être adaptée ?
Jeanbrun peut être étudiée pour un contribuable qui souhaite investir dans un logement locatif nu, accepter un cadre de location encadré et intégrer l’amortissement dans une opération patrimoniale globale.
Le dispositif peut aussi intéresser un investisseur qui veut comparer le locatif nu avec l’ancien à travaux, le Denormandie ou le meublé. L’arbitrage dépend alors du régime fiscal, du calendrier, du niveau de travaux et de la rentabilité attendue.
À l’inverse, Jeanbrun est moins adaptée si le projet repose sur la location meublée, si le prix d’achat absorbe l’avantage fiscal, si la localisation est fragile ou si l’investisseur ne souhaite pas s’engager sur une durée longue.
Étude personnalisée
Vérifier si un projet Jeanbrun tient la route
Une simulation utile doit intégrer votre impôt, le prix du bien, la base amortissable, le loyer attendu, les plafonds et la durée de détention. Le formulaire permet d’orienter l’analyse avant d’aller plus loin.
- Vérifier la nature exacte du logement : neuf, VEFA, construction ou réhabilitation lourde.
- Comparer l’économie fiscale attendue avec le prix du bien, le loyer plafonné et la demande locative.
- Contrôler la base amortissable et l’exclusion de la part foncière avant toute simulation.
- Anticiper la durée de détention, la vacance locative possible et les conséquences d’une sortie anticipée.
- Comparer Jeanbrun avec déficit foncier, Denormandie, LMNP ou Malraux selon le type de projet.
Simulation gratuite
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Décrivez votre situation fiscale et le type d’investissement envisagé. Un conseiller pourra évaluer si cette piste est pertinente par rapport à votre profil.
FAQ
Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun
La loi Jeanbrun remplace-t-elle le Pinel ?
Non. Elle ne reprend pas la logique d’une réduction d’impôt Pinel. Elle introduit un mécanisme d’amortissement pour certains logements loués nus, avec ses propres conditions et limites.
Le dispositif concerne-t-il seulement le neuf ?
Le dispositif vise notamment les logements neufs, en VEFA ou construits par le contribuable. Il prévoit aussi un volet pour certains logements ayant fait l’objet de travaux importants ou d’une réhabilitation lourde.
Jeanbrun fonctionne-t-il en location meublée ?
Non. Jeanbrun s’inscrit dans une logique de location nue et de revenus fonciers. Pour une location meublée, il faut plutôt comparer avec le LMNP ou le LMP selon la situation.
Peut-on louer à un membre de sa famille ?
Le texte prévoit une location à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal et qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Ce point doit être vérifié avant tout montage familial.
Faut-il choisir Jeanbrun plutôt que déficit foncier ?
Pas automatiquement. Le déficit foncier, Jeanbrun, Denormandie ou LMNP ne répondent pas à la même logique. Le bon choix dépend de la nature du bien, des travaux, des revenus fonciers, du taux d’imposition et de l’objectif patrimonial.