Guide historique
Évolution des lois de défiscalisation immobilière : anciens dispositifs et régimes récents
Plusieurs lois ont marqué l’investissement locatif en France avant d’être remplacées, recentrées ou supprimées. Ce guide permet de les situer dans le temps, y compris les régimes apparus après 2019, sans confondre dispositifs fermés et solutions encore mobilisables.
- Pinel, Duflot, Scellier
- Loc’Avantages, Denormandie, Jeanbrun
- Alternatives actuelles
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Indiquez votre situation pour être orienté vers les solutions encore étudiables aujourd’hui.
À retenir
Anciennes lois, régimes récents : ne pas tout mettre dans le même panier
Les dispositifs comme Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien, Scellier, Duflot, Censi-Bouvard ou Pinel ont accompagné différentes périodes de l’investissement locatif. Certains peuvent encore produire des effets pour les investisseurs qui ont acquis à l’époque, mais ils ne sont plus ouverts à un nouveau projet.
Il ne faut pas non plus arrêter la chronologie à 2019. Depuis Denormandie, plusieurs évolutions doivent être distinguées : Loc’Avantages en 2022, Pinel + comme variante transitoire en 2023-2024, puis le dispositif Relance Logement, aussi appelé Jeanbrun, créé pour les investissements réalisés jusqu’en 2028.
Pour un nouveau projet, il faut donc distinguer l’historique fiscal du dispositif réellement mobilisable aujourd’hui : déficit foncier, Denormandie, Loc’Avantages, Malraux, Monuments Historiques, LMNP, Jeanbrun, Girardin IS, CIOP outre-mer ou nue-propriété selon le profil.
Chronologie
Les principales lois de défiscalisation immobilière à connaître
Cette chronologie synthétise les dispositifs immobiliers les plus souvent rencontrés dans les recherches historiques, en ajoutant les régimes récents apparus après 2019. Les dates et conditions exactes doivent être vérifiées au cas par cas pour un dossier ancien.
Régime encore étudiable
Monuments Historiques
Régime patrimonial destiné aux immeubles classés, inscrits ou assimilés. Il permet, sous conditions, de déduire certaines charges et dépenses de travaux liées à la conservation du patrimoine.
Régime encore étudiable
Loi Malraux
Dispositif centré sur la restauration d’immeubles anciens situés dans des secteurs patrimoniaux protégés. Il reste utile pour les contribuables fortement imposés recherchant un projet ancien avec travaux encadrés.
Ancien dispositif
Loi Méhaignerie puis Quilès-Méhaignerie
Premiers dispositifs modernes d’incitation à l’investissement locatif neuf en métropole. Ils ont posé les bases des réductions d’impôt liées à l’acquisition de logements destinés à la location.
Ancien dispositif outre-mer
Loi Pons
Dispositif historique de soutien aux investissements outre-mer, dans l’immobilier et l’activité productive. Il a ensuite été remplacé par des régimes plus encadrés.
Mécanisme toujours utile
Déficit foncier
Mécanisme de droit commun permettant d’imputer certaines charges et dépenses de travaux sur les revenus fonciers, avec une fraction imputable sur le revenu global sous conditions.
Ancien dispositif
Loi Périssol
Dispositif d’amortissement dans l’immobilier locatif neuf. Il a marqué une étape importante dans la logique de déduction progressive liée à l’investissement locatif.
Ancien dispositif
Loi Besson
Dispositif locatif neuf ou réhabilité introduisant une logique plus sociale avec plafonds de loyers et de ressources. Il a préparé plusieurs régimes ultérieurs.
Ancien dispositif tourisme
Loi Demessine
Régime destiné à encourager l’investissement en résidences de tourisme dans certaines zones rurales. Il n’est plus une porte d’entrée courante pour un nouveau projet.
Ancien dispositif outre-mer
Loi Paul
Régime outre-mer venu succéder à la loi Pons, avec des conditions plus strictes et des avantages revus. Il a précédé la loi Girardin immobilière.
Ancien dispositif
Loi Robien
Dispositif d’amortissement pour l’investissement locatif neuf. Très utilisé au début des années 2000, il a ensuite été recentré puis remplacé.
Ancien dispositif immobilier
Girardin immobilier
Régime de réduction d’impôt lié à l’investissement immobilier outre-mer. Pour un nouveau projet outre-mer, l’analyse se tourne désormais plutôt vers les mécanismes actuels adaptés au profil.
Ancien dispositif
Loi Borloo neuf
Dispositif locatif avec vocation sociale, associé à des plafonds plus contraignants. Il s’inscrit dans la continuité des régimes Robien et Besson.
Ancien dispositif
Loi Scellier
Dispositif de réduction d’impôt dans le neuf, avec un volet outre-mer. Il a constitué une étape importante avant Duflot puis Pinel.
Ancien dispositif meublé
Censi-Bouvard
Réduction d’impôt associée à certains investissements en résidences services sous statut LMNP. Pour un nouveau projet, la réflexion porte surtout sur la fiscalité LMNP elle-même.
Ancien dispositif
Loi Duflot
Dispositif de réduction d’impôt dans le neuf ayant précédé Pinel. Il reposait sur des conditions de location et de performance énergétique plus strictes que certains régimes antérieurs.
Fermé aux nouveaux investissements
Loi Pinel et Pinel outre-mer
Dispositif de réduction d’impôt très connu, décliné en métropole et outre-mer. Il n’est plus ouvert aux nouveaux investissements, même si les opérations réalisées dans les délais peuvent encore produire leurs effets.
Dispositif actuel outre-mer
CIOP outre-mer — article 244 quater W
Le crédit d’impôt pour investissements productifs outre-mer a été créé par la loi de finances pour 2014 et s’applique aux investissements productifs mis en service à compter du 1er janvier 2015. Il peut notamment concerner certains investissements productifs et certaines acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif dans les DOM, sous conditions strictes.
Il doit être distingué du Girardin IS : le CIOP fonctionne comme un crédit d’impôt, avec une logique d’imputation et parfois de remboursement, alors que le Girardin IS repose principalement sur une déduction du résultat imposable.
Ancien régime remplacé
Louer abordable / Loi Cosse
Ancien régime de déduction sur les revenus fonciers en contrepartie d’un conventionnement et de loyers maîtrisés. Il a été remplacé dans la pratique par Loc’Avantages.
Dispositif actuel
Loi Denormandie
Réduction d’impôt dans l’ancien avec travaux, sous conditions de localisation, de travaux et de location. Elle reste une alternative à étudier pour certains projets de rénovation.
Dispositif actuel
Loc’Avantages
Réduction d’impôt liée au conventionnement Anah. Elle concerne un logement loué à loyer maîtrisé, avec conditions de ressources du locataire et niveau de loyer choisi. Elle a remplacé la logique de déduction de l’ancien dispositif Louer abordable / Cosse.
Variante transitoire fermée
Pinel +
Version transitoire du Pinel pour les acquisitions 2023 et 2024 respectant des critères plus exigeants. À présenter comme une exception de fin de dispositif, pas comme une solution ouverte pour un nouveau projet.
Dispositif actuel
Relance Logement / Loi Jeanbrun
Nouveau dispositif d’amortissement pour certains investissements locatifs nus, en neuf collectif ou en ancien avec travaux lourds, avec engagement de location et plafonds. Il doit être intégré dans les alternatives actuelles après la fin du Pinel.
Projet actuel
Quelle alternative étudier aujourd’hui ?
La bonne question n’est pas de retrouver l’ancien dispositif le plus connu, mais d’identifier le régime compatible avec votre impôt, votre budget, votre horizon et le type de bien envisagé.
- Ancien avec travaux : déficit foncier, Denormandie, Malraux ou Monuments Historiques selon le bien.
- Location meublée : LMNP, micro-BIC ou régime réel selon les recettes et charges.
- Outre-mer ou société à l’IS : Girardin IS ou CIOP selon le montage.
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Précisez l’ancien dispositif que vous aviez en tête et votre situation fiscale.
Sources utiles
Textes et repères officiels à consulter
- Service-public.fr : comparatif des dispositifs d’investissement locatif
- Service-public.fr : dispositif Denormandie
- Service-public.fr : Loc’Avantages
- Service-public.fr : Pinel, Pinel + et Duflot
- Légifrance : article 47 de la loi de finances 2026, dispositif Relance Logement / Jeanbrun
- BOFiP : présentation du crédit d’impôt pour investissements productifs outre-mer
- BOFiP : champ d’application du CIOP, dont logements neufs outre-mer