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LMNP en 2026 : micro-BIC, régime réel et amortissement
Un échange permet de comparer les dispositifs applicables à votre situation.
En 2026, la location meublée non professionnelle permet toujours de choisir, lorsque les conditions sont réunies, entre le micro-BIC et le régime réel. Le premier applique un abattement forfaitaire aux recettes ; le second permet de déduire les charges admises et un amortissement encadré. Le bon choix dépend du logement, des dépenses et de la durée de détention.
Deux évolutions doivent être intégrées à la comparaison : le seuil du micro-BIC applicable aux revenus de 2026 et la prise en compte des amortissements déduits dans le calcul de nombreuses plus-values de revente. Voici les règles à connaître pour évaluer un projet de location meublée de longue durée.
LMNP : un statut fiscal à vérifier chaque année
Les loyers d’un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC. Ils ne sont pas déclarés dans la catégorie des revenus fonciers utilisée pour la location nue. Le statut LMNP doit être distingué du régime d’imposition, micro-BIC ou réel.
Le foyer devient loueur en meublé professionnel au sens fiscal lorsque deux conditions sont simultanément remplies : les recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € et elles dépassent les autres revenus du foyer retenus pour cette comparaison. Ces derniers comprennent notamment les traitements et salaires, les pensions et certaines autres catégories de revenus professionnels.
Dépasser 23 000 € ne suffit donc pas, à lui seul, à faire perdre le statut LMNP. L’appréciation porte sur l’ensemble des locations meublées du foyer. Une baisse des autres revenus, notamment au départ à la retraite, peut faire évoluer le statut sans achat supplémentaire.
Quels seuils micro-BIC faut-il utiliser en 2026 ?
Pour la location meublée de longue durée, l’abattement du micro-BIC reste de 50 %. Il couvre forfaitairement toutes les charges : aucune dépense réelle ni aucun amortissement ne peut être ajouté en déduction.
| Année des recettes | Seuil micro-BIC de référence | Abattement |
|---|---|---|
| 2025, déclaration en 2026 | 77 700 € | 50 % |
| 2026, déclaration en 2027 | 83 600 € | 50 % |
L’application du régime s’apprécie notamment à partir des recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année. Un dépassement ponctuel ne se traduit donc pas systématiquement par un passage immédiat au réel. Les débuts d’activité et les activités mixtes nécessitent également une vérification.
Les règles du tourisme sont différentes. Un meublé de tourisme non classé relève notamment d’un seuil de 15 000 € et d’un abattement de 30 %. Il ne faut pas utiliser ces paramètres pour simuler un appartement loué meublé comme résidence principale.
Que peut-on déduire au régime réel ?
Le régime réel retient les dépenses admises pour leur montant justifié. Il peut s’appliquer obligatoirement ou sur option. Le délai d’option doit être vérifié selon l’année concernée et la situation de l’activité, notamment lors de sa création.
- Les intérêts et frais d’emprunt liés à l’activité.
- Les assurances, frais de gestion et honoraires comptables.
- Les charges de copropriété restant à la charge du bailleur.
- La taxe foncière et, lorsqu’elle est due, la cotisation foncière des entreprises.
- Les dépenses d’entretien et de réparation remplissant les conditions de déduction.
Le remboursement du capital emprunté reste une sortie de trésorerie, sans être une charge fiscale. Les dépenses créant ou améliorant un élément immobilisé peuvent devoir être amorties au lieu d’être déduites immédiatement. Une facture de travaux ne reçoit donc pas automatiquement le même traitement qu’une réparation courante.
Comment fonctionne l’amortissement LMNP ?
L’amortissement répartit le coût de certains éléments sur leur durée d’utilisation. Il peut concerner le bâtiment, ses composants et le mobilier. Le terrain n’est pas amortissable : sa valeur doit être isolée et justifiée, sans appliquer automatiquement un pourcentage identique à tous les biens.
Les durées dépendent des éléments concernés. Le mobilier, les installations techniques et la structure du bâtiment n’ont pas nécessairement la même durée d’utilisation. Il n’existe donc pas un taux unique d’amortissement LMNP applicable à tout le prix d’achat.
L’amortissement déductible ne peut pas créer ni aggraver un déficit. Sa déduction est limitée au montant des loyers diminué des autres charges afférentes aux biens loués. La fraction non déduite fait l’objet d’un suivi distinct pour une utilisation ultérieure dans les conditions prévues.
Les déficits LMNP provenant des charges suivent un autre mécanisme : ils sont reportables pendant dix ans sur les bénéfices de location meublée non professionnelle. Ils ne s’imputent pas sur les salaires du foyer, contrairement à certaines situations de déficit foncier en location nue.
Exemple : comparer micro-BIC et réel sur les mêmes recettes
Un appartement procure 12 000 € de recettes annuelles. Les charges admises atteignent 4 000 €, honoraires comptables compris. L’amortissement calculé pour l’année est de 6 500 €. On suppose qu’il n’existe aucun déficit ni amortissement antérieur à utiliser.
| Calcul | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes | 12 000 € | 12 000 € |
| Déduction forfaitaire ou charges | 6 000 € | 4 000 € |
| Amortissement déduit | Aucun | 6 500 € |
| Résultat imposable | 6 000 € | 1 500 € |
Au réel, la limite d’amortissement déductible est de 8 000 €, soit les recettes moins les autres charges. Les 6 500 € calculés peuvent donc être intégralement déduits dans cet exemple.
L’écart de 4 500 € porte sur la base imposable. Ce n’est pas une économie d’impôt de 4 500 €. L’effet final dépend du barème du foyer, des prélèvements sociaux et de sa situation. Un autre logement, avec moins de charges ou davantage de frais de gestion, peut conduire à un résultat différent.
Comparer les deux régimes avec vos chiffres
Une simulation peut intégrer les loyers, le crédit, le mobilier, les charges et une hypothèse de revente.
Quels prélèvements sociaux prévoir ?
Pour un résident fiscal français relevant des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, le résultat imposable de location meublée non professionnelle relève du taux de 18,6 % en 2026. Les situations d’affiliation à un régime étranger et les activités soumises à cotisations sociales doivent être examinées séparément.
Ce taux ne doit pas être confondu avec celui des revenus fonciers de location nue ou avec celui des plus-values immobilières des particuliers. Une simulation doit donc distinguer la fiscalité des loyers et celle de la cession, au lieu d’utiliser un taux social uniforme.
Que deviennent les amortissements lors de la revente ?
Pour les cessions concernées réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière est diminué des amortissements admis en déduction. Cette règle peut augmenter la plus-value brute, y compris lorsque le logement a été acquis avant la réforme.
Exemple simplifié : un logement acheté 200 000 € est revendu 240 000 €, après 40 000 € d’amortissements immobiliers effectivement déduits et concernés par cette règle. Avant prise en compte des frais, travaux, abattements et éventuelles exonérations, le prix d’acquisition corrigé est de 160 000 €. La plus-value brute atteint alors 80 000 €.
Le stock d’amortissements comptabilisés mais non déduits ne doit pas être assimilé aux amortissements admis en déduction. La loi prévoit aussi des exceptions pour certaines résidences et certains établissements répondant à des critères précis. Une simple appellation commerciale « résidence étudiante » ou « résidence seniors » ne suffit pas à établir l’exception.
Le régime des plus-values immobilières des particuliers conserve ses abattements et exonérations sous conditions. L’économie obtenue pendant la location doit donc être rapprochée du coût fiscal de sortie selon plusieurs durées de détention, sans présumer le prix futur de vente.
Quelles vérifications effectuer avant d’investir ?
Commencez par la demande locative, la décence du logement, les performances énergétiques, le mobilier obligatoire et les règles locales éventuellement applicables aux loyers. Un avantage comptable ne compense pas une vacance prolongée ou un prix d’acquisition excessif.
Prévoyez aussi les formalités de début d’activité, l’obtention du SIRET, la déclaration des recettes et, au réel, la comptabilité et les déclarations de résultat. La CFE peut être due, sous réserve des exonérations. En résidence gérée, examinez le bail commercial, la répartition des travaux et la capacité de l’exploitant à payer les loyers.
Pour préparer la comparaison, rassemblez le prix détaillé, le financement, les loyers estimés, les charges, le budget mobilier et l’horizon de revente. Les explications K&P Finance sur la location meublée complètent ces repères. La loi Jeanbrun peut aussi être étudiée si vous envisagez plutôt une location nue avec amortissement encadré.
Évaluer votre projet sur toute sa durée
Une première orientation permet de comparer la fiscalité annuelle, l’effort d’épargne et les conséquences possibles à la revente.
Sources utiles
- Service Public : imposition des locations meublées, revenus 2025 et 2026
- Impots.gouv.fr : régimes et obligations des loueurs en meublé
- BOFiP : charges, amortissements et déficits de location meublée
- Légifrance : article 150 VB et calcul du prix d’acquisition pour la plus-value
- Service Public : prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
