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Girardin IS immobilier en 2026 : déduction fiscale, conditions et différence avec le CIOP
Un échange permet de comparer les dispositifs applicables à votre situation.
Le Girardin IS immobilier permet à certaines entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés de déduire de leur résultat imposable une partie du prix de revient d’un logement neuf situé outre-mer. Contrairement à une réduction d’impôt personnelle, l’avantage fiscal est donc obtenu par la société qui réalise l’investissement ou souscrit au capital d’une structure éligible.
En 2026, ce régime reste mobilisable pour certains investissements dans le logement locatif intermédiaire. L’article 217 undecies du Code général des impôts demeure applicable aux investissements neufs mis en service, aux acquisitions d’immeubles à construire, aux constructions dont les fondations sont achevées et aux souscriptions versées jusqu’au 31 décembre 2029.
Le Girardin IS ne doit toutefois pas être retenu sur la seule base de la déduction annoncée. Le résultat imposable de la société, le prix du logement, la base fiscale réellement admise, le financement, les loyers et la valeur du bien à terme doivent être étudiés ensemble. Il faut également le comparer au CIOP, dont le fonctionnement et les effets sur la trésorerie sont différents.
Qu’est-ce que le Girardin IS immobilier ?
L’expression « Girardin IS » désigne couramment la déduction fiscale prévue par l’article 217 undecies du Code général des impôts. Ce régime s’adresse aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés qui réalisent certains investissements outre-mer.
Les activités immobilières sont en principe exclues du dispositif applicable aux investissements productifs. Une exception existe cependant pour l’acquisition ou la construction de logements neufs destinés à la location dans le secteur intermédiaire, lorsque toutes les conditions prévues sont respectées.
La société bénéficiaire peut déduire de son résultat imposable le prix de revient fiscalement éligible de l’investissement. Cette déduction diminue le bénéfice soumis à l’impôt sur les sociétés et peut donc générer une économie d’impôt.
Il ne s’agit pas d’un crédit d’impôt. Si la société ne dispose pas d’un résultat imposable suffisant, l’effet immédiat de la déduction peut être réduit ou différé selon sa situation. L’intérêt du montage dépend donc directement de ses bénéfices présents et prévisionnels.
Le Girardin IS est-il encore ouvert en 2026 ?
Oui. Le régime prévu par l’article 217 undecies reste applicable en 2026. Son échéance actuelle est fixée au 31 décembre 2029 pour les investissements et souscriptions répondant aux conditions légales.
Cette date ne signifie pas qu’il suffira de signer une réservation le dernier jour de 2029. Le fait générateur dépend de la nature de l’opération. Pour une construction ou une acquisition en vente en l’état futur d’achèvement, l’avancement du projet, l’achèvement des fondations, la mise en service ou le versement effectif d’une souscription peuvent être déterminants.
Le calendrier doit donc être vérifié avant l’acquisition, en particulier pour une VEFA dont la livraison est éloignée. Une opération ne doit pas être présentée comme éligible uniquement parce que le contrat préliminaire est signé avant l’échéance légale.
Quelles sociétés peuvent bénéficier de la déduction ?
Le volet consacré au logement locatif intermédiaire est réservé aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés. L’investissement peut notamment être réalisé directement par la société ou au travers de certaines structures fiscalement translucides dont les parts sont détenues par des entreprises soumises à l’IS.
Des souscriptions au capital d’une société ayant pour activité exclusive l’acquisition ou la construction de logements neufs locatifs peuvent également entrer dans le champ du dispositif, sous réserve du respect des conditions prévues.
Avant toute opération, il faut vérifier :
- le régime fiscal exact de la société investisseuse ;
- son niveau de résultat imposable ;
- la forme et l’objet de la société propriétaire du logement ;
- le territoire dans lequel le bien est acquis ;
- la capacité de la structure à financer et conserver l’investissement ;
- les éventuelles obligations d’agrément ou de déclaration.
La création d’une société uniquement pour obtenir une déduction ne suffit pas. La structure doit disposer d’un fonctionnement réel, tenir une comptabilité, respecter ses obligations fiscales et sociales et assurer l’exploitation locative du logement pendant toute la durée requise.
Quels logements sont éligibles au Girardin IS ?
Le dispositif peut concerner l’acquisition ou la construction de logements neufs à usage locatif situés dans les départements d’outre-mer. Un logement est considéré comme neuf lorsqu’il n’a pas encore été habité ni utilisé sous une autre forme après son achèvement.
Les territoires concernés par le volet de l’article 217 undecies comprennent notamment :
- la Guadeloupe ;
- la Martinique ;
- la Guyane ;
- La Réunion ;
- Mayotte.
Le bien peut être acquis achevé ou en VEFA. Dans tous les cas, il doit être adapté à une location nue comme résidence principale. Une location meublée, touristique ou saisonnière ne correspond pas au secteur locatif intermédiaire visé.
L’éligibilité fiscale ne garantit pas la qualité de l’investissement. Le prix, la commune, la demande locative, les charges de copropriété, le niveau des loyers et la perspective de revente restent déterminants.
Avant l’acquisition
Vérifier la société et le logement
Une simulation Girardin IS doit confirmer le régime fiscal de la société, la base déductible, le résultat imposable disponible, les plafonds locatifs et le calendrier de l’opération.
Quelles sont les conditions de location ?
La société doit s’engager à louer le logement nu dans les douze mois suivant son achèvement ou son acquisition si celle-ci est postérieure. Le locataire doit en faire sa résidence principale.
La location doit être maintenue pendant au moins cinq ans. Durant cette période, le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds applicables au logement intermédiaire outre-mer.
Ces plafonds sont actualisés chaque année. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, le plafond de loyer annuel applicable dans les départements d’outre-mer est fixé à 211 € par mètre carré de surface habitable, hors charges. Les ressources maximales dépendent de la composition du foyer locataire.
La société doit conserver les documents permettant de justifier le respect de ces conditions : bail, avis d’imposition du locataire, calcul de surface, montant du loyer, date d’entrée dans les lieux et justificatifs de résidence principale.
Une mise en location tardive, un dépassement de plafond ou une interruption non conforme peut entraîner la réintégration de la déduction dans le résultat imposable.
Comment la base déductible est-elle calculée ?
La déduction ne porte pas nécessairement sur le prix TTC total affiché par le promoteur. La base correspond au prix de revient du logement, diminué notamment des taxes, des commissions d’acquisition et des aides publiques reçues.
Elle est également plafonnée en fonction de la surface habitable. Pour les investissements réalisés en 2026, la limite est fixée à 3 295 € hors taxes par mètre carré de surface habitable. Le plafond peut ensuite être majoré de la TVA applicable.
Si le prix du logement dépasse cette limite, la partie excédentaire ne procure pas de déduction supplémentaire. L’avantage fiscal exprimé en pourcentage du prix réellement payé peut alors être nettement inférieur à ce que laisserait penser la déduction théorique.
Exemple simplifié
Une société acquiert un logement dont le prix total, frais compris, s’élève à 250 000 €. Après retrait des éléments exclus et application du plafond par mètre carré, la base déductible est estimée à 200 000 €.
La société peut déduire ces 200 000 € de son résultat imposable dans les conditions du dispositif. L’économie d’impôt ne correspond toutefois pas à 200 000 €. Elle dépend du taux d’impôt sur les sociétés effectivement applicable au bénéfice qui aurait été imposé sans cette déduction.
Si le résultat imposable disponible est insuffisant, l’effet fiscal immédiat doit être recalculé. Une présentation sérieuse doit donc toujours distinguer le prix payé, la base déductible et l’économie d’impôt estimée.
Girardin IS et CIOP : quelle différence ?
Le Girardin IS et le CIOP peuvent tous deux concerner des investissements immobiliers locatifs neufs réalisés outre-mer par une entreprise. Leur avantage fiscal n’est cependant pas de même nature.
| Critère | Girardin IS | CIOP |
|---|---|---|
| Mécanisme | Déduction du résultat imposable | Crédit d’impôt |
| Effet principal | Réduit le bénéfice soumis à l’IS | S’impute directement sur l’impôt dû |
| Dépendance au bénéfice | Forte : la société doit disposer d’un résultat compatible | Moins directe, avec restitution possible de l’excédent sous conditions |
| Base fiscale | Prix de revient éligible déduit du résultat | Crédit calculé sur une base éligible |
| Location | Nue pendant au moins 5 ans | Nue pendant au moins 5 ans pour le logement intermédiaire |
Le CIOP peut offrir une lecture plus directe de l’avantage, puisqu’il s’agit d’un crédit d’impôt. Le Girardin IS peut être adapté à une société disposant de bénéfices importants qu’elle souhaite réinvestir dans un actif immobilier éligible.
Le choix n’est pas toujours libre. Le chiffre d’affaires, la nature de l’entreprise, le territoire, les options fiscales et les règles de non-cumul doivent être vérifiés pour chaque opération. Un même investissement ne peut pas être utilisé simultanément pour obtenir deux avantages fiscaux incompatibles.
Le Girardin IS est-il adapté à une société métropolitaine ?
Une entreprise établie en métropole peut envisager un investissement relevant de l’article 217 undecies, mais le montage doit respecter les conditions territoriales et fiscales du dispositif. Il faut notamment déterminer quelle société acquiert le bien, où s’exerce l’activité locative et comment la déduction remonte jusqu’à la société bénéficiaire.
Le projet peut nécessiter une société dédiée située dans le département concerné ou une souscription au capital d’une structure réalisant exclusivement des investissements éligibles. Les statuts, la comptabilité et les flux financiers doivent être cohérents avec le montage retenu.
Pour approfondir le fonctionnement du dispositif, K&P Finance présente les principales conditions du Girardin IS immobilier outre-mer.
Quels risques faut-il anticiper ?
Le premier risque est de confondre déduction et économie d’impôt. Déduire 200 000 € du résultat ne signifie pas recevoir 200 000 € de l’administration fiscale. L’économie dépend de l’impôt que la société aurait réellement payé.
Le deuxième risque concerne la base éligible. Le prix payé peut être supérieur au plafond fiscal, notamment lorsque le logement est commercialisé à un prix élevé par rapport à sa surface.
Le troisième risque est locatif. Le logement doit être occupé dans le délai prévu, avec un loyer plafonné et un locataire dont les ressources sont conformes. Une demande locative insuffisante peut fragiliser à la fois la trésorerie et le respect du dispositif.
Le quatrième risque concerne la conservation. Une cession prématurée, une modification d’affectation ou l’arrêt de l’activité peut provoquer la reprise de la déduction.
Enfin, les frais de société doivent être intégrés : création, comptabilité, déclarations, compte bancaire, assurance, gestion locative et formalités juridiques. Ces dépenses réduisent la rentabilité nette de l’opération.
Quels éléments comparer avant d’investir ?
Une étude complète doit réunir :
- le résultat imposable actuel et prévisionnel de la société ;
- son taux effectif d’impôt sur les sociétés ;
- le prix TTC et la base Girardin réellement déductible ;
- la surface fiscale retenue ;
- le calendrier de la VEFA et du fait générateur ;
- le financement et la trésorerie disponible ;
- le loyer plafonné et le loyer de marché ;
- les charges de copropriété et de gestion ;
- la valeur probable du bien après cinq ans ou davantage.
Le Girardin IS peut également être comparé à la loi Jeanbrun lorsqu’un dirigeant hésite entre un investissement réalisé par sa société et un investissement locatif détenu personnellement. Les conséquences juridiques, comptables et fiscales sont alors très différentes.
Préparer l’investissement
Comparer la déduction avec le coût réel du logement
Avant de retenir le Girardin IS, il faut mesurer l’économie d’impôt effective, la trésorerie mobilisée, les loyers nets et la valeur du bien au terme de l’engagement.
Conclusion : un dispositif toujours ouvert, mais réservé aux sociétés adaptées
En 2026, le Girardin IS immobilier reste mobilisable pour certaines acquisitions ou constructions de logements neufs locatifs outre-mer. Le dispositif repose sur une déduction du résultat imposable de la société et non sur une réduction d’impôt personnelle.
Son intérêt dépend du résultat fiscal disponible, de la base déductible, du taux d’IS effectivement supporté, du financement et de la qualité du bien. Les plafonds de prix, de loyer et de ressources réduisent parfois l’avantage apparent présenté au départ.
La comparaison avec le CIOP est indispensable, car un crédit d’impôt et une déduction fiscale ne produisent pas le même effet sur l’impôt et la trésorerie. Une simulation permet de vérifier le dispositif accessible, l’économie réellement attendue et la cohérence immobilière du projet avant de s’engager.
Sources utiles
- Légifrance — Article 217 undecies du Code général des impôts
- BOFiP — Secteurs et logements éligibles à la déduction outre-mer
- BOFiP — Calcul et exercice du droit à déduction
- BOFiP — Plafond d’investissement outre-mer applicable en 2026
- BOFiP — Plafonds de loyer et de ressources outre-mer en 2026
- Impots.gouv.fr — Formulaire 2083-SD relatif aux aides fiscales outre-mer
