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Girardin IS immobilier en 2026 : calcul de la déduction et comparaison CIOP
Un échange permet de comparer les dispositifs applicables à votre situation.
Le Girardin IS immobilier permet à certaines sociétés de déduire de leur résultat imposable le prix de revient fiscalement admis d’un logement neuf locatif outre-mer. En 2026, le mécanisme de l’article 217 undecies du CGI reste ouvert, avec une échéance actuellement fixée au 31 décembre 2029 pour les opérations répondant au calendrier légal.
La déduction et l’économie d’impôt sont deux montants différents. Déduire 200 000 € du résultat ne procure pas un remboursement de 200 000 €. L’effet dépend du bénéfice disponible et du taux d’IS applicable. Voici comment calculer cet effet et le comparer au CIOP avant d’engager la trésorerie d’une société.
Quel est le principe du Girardin IS immobilier ?
L’expression Girardin IS désigne couramment la déduction fiscale prévue pour certains investissements réalisés outre-mer par des entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés.
Les activités immobilières ne sont pas toutes éligibles aux aides à l’investissement productif. Un volet spécifique concerne toutefois l’acquisition ou la construction de logements neufs affectés à la location intermédiaire, sous les conditions prévues par les textes.
L’avantage réduit le résultat fiscal de l’entreprise bénéficiaire. Il ne constitue pas une réduction de l’impôt personnel du dirigeant et ne doit pas être assimilé à une opération de Girardin industriel destinée à un contribuable à l’impôt sur le revenu.
Le logement est un actif du patrimoine de la société qui le détient. La gestion des loyers, le financement, la comptabilité et les conséquences d’une vente doivent donc être étudiés à ce niveau.
Quelles entreprises et quels montages sont concernés ?
Le cadre de l’article 217 undecies vise notamment les entreprises à l’IS dont le chiffre d’affaires du dernier exercice clos est inférieur à 20 millions d’euros. Des règles d’annualisation et de prise en compte des entreprises liées s’appliquent : examiner une société isolée peut être insuffisant.
L’investissement peut être réalisé directement ou au travers de certaines structures prévues par les textes. Les modalités de déduction et les engagements diffèrent entre l’acquisition du logement et une souscription au capital d’une société éligible.
Une société établie en métropole peut examiner ce type de projet, à condition de valider le circuit juridique et fiscal de l’opération. Il faut identifier la société propriétaire, celle qui bénéficie de la déduction et les éventuelles obligations de conservation des titres.
Le choix entre CIOP et Girardin IS n’est pas toujours libre. L’activité, le chiffre d’affaires, les options et les conditions territoriales doivent être vérifiés avant la signature. La création d’une société ne suffit pas, à elle seule, à rendre le montage éligible.
Quels logements peuvent bénéficier de la déduction ?
Le volet étudié concerne des logements neufs situés en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion ou à Mayotte. Le bien doit être adapté à une location nue comme résidence principale, avec respect des conditions du secteur intermédiaire.
Le logement peut être acquis achevé ou en vente en l’état futur d’achèvement. Une maison ou un appartement doit être examiné selon ses caractéristiques propres ; les conditions du Girardin IS ne se confondent pas avec celles de Jeanbrun.
Vérifiez le prix de marché, l’accès aux emplois et services, le niveau des charges et la demande pour la typologie proposée. Un plafond fiscal respecté ne garantit pas que le logement sera facile à louer ou à revendre.
Comment déterminer la base déductible ?
La base correspond au prix de revient admis du logement, minoré notamment des taxes, commissions d’acquisition et aides publiques. Elle ne se confond pas avec la somme totale versée pour l’acquisition et ses frais.
Le plafond de référence applicable en 2026 est de 3 295 € hors taxes par mètre carré. La surface fiscale comprend la surface habitable et, sous conditions, la varangue dans la limite de 14 m². Les surfaces annexes ne peuvent pas être additionnées indistinctement.
Pour 70 m² retenus, le plafond s’établit à 230 650 €. Si le prix de revient admis avant plafonnement est de 200 000 €, cette limite ne réduit pas la base. S’il atteint 250 000 €, seuls 230 650 € peuvent être retenus dans cette hypothèse.
Le calcul doit utiliser des montants cohérents hors taxes. Une présentation en prix TTC nécessite de distinguer la TVA et les frais exclus, pour ne pas surestimer la déduction.
Exemple : 200 000 € déduits avec un IS de 25 %
Une société disposant d’un résultat suffisant
Supposons une opération de 250 000 € au total, dont 200 000 € constituent une base entièrement déductible. La société dispose d’un résultat fiscal de 300 000 € avant cette déduction. Pour isoler le mécanisme, on retient un IS de 25 % sur tout le résultat, sans taux réduit ni autre avantage.
| Calcul | Sans déduction | Avec déduction |
|---|---|---|
| Résultat imposable | 300 000 € | 100 000 € |
| IS à 25 % | 75 000 € | 25 000 € |
L’économie d’IS est de 50 000 €, soit 25 % de la base de 200 000 € et 20 % du budget total de 250 000 €. Ce calcul isole la déduction initiale ; il n’intègre pas les loyers futurs, les frais de fonctionnement, le financement ni la fiscalité de sortie.
Une société dont le résultat est insuffisant
Avec seulement 100 000 € de résultat avant la même déduction, le résultat fiscal deviendrait déficitaire de 100 000 €. Sous l’hypothèse d’un IS à 25 %, l’impôt évité immédiatement serait limité à 25 000 €.
Le déficit suit les règles ordinaires applicables aux sociétés. La déduction ne crée pas, en elle-même, un crédit remboursable de type CIOP. Les bénéfices futurs et les règles de report accessibles à la société doivent être intégrés pour estimer l’utilisation de la fraction restante.
Mesurer l’économie d’IS réellement utilisable
Une simulation doit rapprocher la base déductible, le résultat prévisionnel et le taux d’imposition de la société.
À quel exercice rattacher la déduction ?
Le fait générateur dépend de la nature de l’investissement. Pour la construction ou l’acquisition d’un immeuble à construire, la déduction est opérée sur le résultat de l’exercice au cours duquel les fondations sont achevées.
L’immeuble doit être achevé dans les deux ans suivant l’achèvement des fondations. À défaut, la somme déduite peut être réintégrée selon le mécanisme prévu. Ce délai est différent de celui de trois ans applicable au CIOP.
L’échéance générale de fin 2029 doit donc être rapprochée du fait générateur exact. Une simple réservation avant cette date ne suffit pas. Demandez les attestations du chantier et rapprochez son calendrier de la clôture comptable de la société.
Quelles conditions de location respecter ?
Le logement doit être loué nu dans les douze mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure. L’engagement locatif est d’au moins cinq ans et le locataire doit en faire sa résidence principale.
Pour les baux conclus avec un nouveau locataire ou renouvelés expressément en 2026 dans les DOM, le plafond est de 211 € par mètre carré et par an, hors charges. Les ressources maximales varient selon la composition du foyer locataire.
Les conditions de conservation du bien ou des titres et les engagements du montage doivent être vérifiés séparément. La seule présence d’une durée de location de cinq ans ne permet pas de fixer automatiquement une date de vente sans conséquence fiscale.
Conservez le bail, les justificatifs de ressources, le calcul de surface, les quittances et les preuves des démarches de relocation en cas de vacance. Une utilisation personnelle ou touristique ne respecte pas la destination prévue.
Girardin IS ou CIOP : quel effet sur la trésorerie ?
À base éligible identique de 200 000 €, le CIOP à l’IS représente un crédit théorique de 70 000 €. Une déduction Girardin IS de 200 000 € produit, dans l’hypothèse d’un bénéfice suffisant taxé à 25 %, une économie de 50 000 €.
Cette comparaison arithmétique ne signifie pas que les deux régimes sont accessibles dans tous les dossiers. Le CIOP comporte ses propres conditions et un calendrier distinct, avec remboursement possible de l’excédent. Les deux avantages ne peuvent pas être additionnés sur le même investissement.
Pour préparer l’étude, les explications K&P Finance sur le Girardin IS permettent de préciser les informations à réunir. Le comparatif des investissements outre-mer replace ces mécanismes dans le choix du mode de détention.
Que faut-il prévoir pour la gestion et la revente ?
La société supporte la gestion locative, la comptabilité, les formalités et les dépenses de conservation du logement. L’éventuel agrément préalable et les déclarations propres aux aides outre-mer doivent être examinés avant de réaliser l’investissement.
Une cession anticipée ou le non-respect des conditions peut entraîner la reprise de la déduction. Après les engagements, la vente conserve sa fiscalité propre à la société : elle n’est pas automatiquement exonérée.
Le produit de cession appartient à la société. Si l’associé souhaite récupérer des fonds, leur traitement dépend notamment de la nature des sommes versées et de l’organisation retenue. Une comparaison avec un achat personnel en Jeanbrun doit donc aller jusqu’au montant net récupérable par l’investisseur.
Vérifier l’ensemble du projet
Présentez la société, ses résultats, le logement et le financement pour comparer l’économie fiscale, les loyers et les hypothèses de sortie.
Sources utiles
