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Immobilier outre-mer en 2026 : comment choisir entre CIOP, Girardin IS et Jeanbrun ?
Un échange permet de comparer les dispositifs applicables à votre situation.
Pour investir dans l’immobilier outre-mer en 2026, le choix entre CIOP, Girardin IS et Jeanbrun commence par une question : qui achète le logement et qui bénéficie de l’avantage fiscal ? Une entreprise à l’impôt sur les sociétés et un particulier percevant des revenus fonciers ne comparent pas les mêmes effets.
Le CIOP procure un crédit d’impôt, le Girardin IS une déduction du résultat imposable et Jeanbrun un amortissement annuel en location nue. Pour choisir, il faut rapprocher ces mécanismes du bien, du financement, des loyers et de la fiscalité de sortie.
Commencer par le mode de détention
Un investissement réalisé personnellement
Si vous souhaitez acheter directement un logement pour percevoir des loyers dans votre patrimoine privé, la loi Jeanbrun peut être examinée lorsque le bien et la location respectent ses conditions. Les loyers restent dans la catégorie des revenus fonciers.
Le CIOP immobilier à l’IS et le Girardin IS ne s’inscrivent pas automatiquement sur votre déclaration personnelle. Le recours à une société change le détenteur du bien, le bénéficiaire de l’aide et les règles applicables aux revenus.
Un investissement porté par une société
Une entreprise peut étudier le CIOP ou le Girardin IS selon son activité, son chiffre d’affaires, son régime fiscal et le montage. Le volet immobilier du CIOP vise notamment une entreprise à l’IS exerçant son activité dans le département de l’investissement.
La trésorerie d’une société ne doit pas être confondue avec celle de son dirigeant. Si l’objectif final est de disposer personnellement d’un capital ou d’un logement, il faut prévoir les étapes et leur fiscalité dès le départ.
Trois mécanismes fiscaux à distinguer
| Dispositif | Cadre étudié | Nature de l’avantage |
|---|---|---|
| CIOP immobilier | Entreprise ou organisme éligible à l’IS. | Crédit d’impôt de 35 % de la base admise. |
| Girardin IS | Entreprise à l’IS remplissant les conditions. | Déduction du résultat imposable. |
| Jeanbrun | Bailleur relevant des revenus fonciers. | Déduction annuelle au titre de l’amortissement. |
Le taux du CIOP ne doit pas être comparé directement au taux d’amortissement Jeanbrun. Le premier calcule un crédit sur un investissement ; le second détermine une charge fiscale annuelle qui réduit un revenu imposable.
Pour le Girardin IS, une déduction de 100 % de la base admise ne signifie pas une économie égale à 100 % du prix. L’économie dépend du bénéfice qui aurait été taxé et du taux d’IS applicable.
Quels logements et quels territoires comparer ?
Le volet résidentiel étudié pour le CIOP et le Girardin IS concerne les logements neufs en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Les conditions applicables dans les autres collectivités ultramarines nécessitent une étude distincte.
Jeanbrun peut être mobilisé dans les DOM pour des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Il concerne le neuf et certaines opérations dans l’ancien répondant à des critères de réhabilitation. Une maison individuelle ne devient pas éligible à Jeanbrun parce qu’elle est neuve ou située outre-mer.
Les volets de logement neuf du CIOP et du Girardin IS doivent être examinés selon leurs propres critères, qui peuvent permettre d’étudier une maison. Le choix du type de bien peut donc modifier la liste des dispositifs accessibles.
Dans les trois cadres présentés, le projet repose sur une location nue comme résidence principale. Une résidence secondaire ou une exploitation touristique doit faire l’objet d’une autre analyse.
Comparer les montants avec des exemples cohérents
CIOP et Girardin IS : une même base de 200 000 €
Supposons, pour isoler les mécanismes, une base admise de 200 000 € dans chacun des deux cadres. Le CIOP à 35 % représente un crédit théorique de 70 000 €. Une déduction Girardin IS de 200 000 € produit une économie de 50 000 € si elle efface intégralement un bénéfice taxé à 25 %.
La différence arithmétique ne prouve pas que les deux options sont ouvertes au même investisseur. Le résultat fiscal, les règles d’éligibilité et les options doivent être vérifiés. Les deux avantages ne s’additionnent pas sur un même investissement.
Jeanbrun : calculer une déduction annuelle
Pour un logement neuf de 250 000 € net de frais, la base amortissable Jeanbrun est de 200 000 € après exclusion forfaitaire de 20 % pour le foncier. Au taux intermédiaire de 3,5 %, une annuité complète représente 7 000 € déduits des revenus fonciers, sous réserve du plafond disponible.
Ces 7 000 € ne constituent pas une réduction d’impôt de 7 000 €. L’économie dépend des loyers, des charges, des autres revenus fonciers et de la fiscalité du foyer. Notre article sur le calcul Jeanbrun détaille le passage de l’amortissement au résultat imposable.
Identifier les dispositifs accessibles à votre projet
Une première comparaison doit préciser le propriétaire du bien, le bénéficiaire de l’avantage et la base réellement retenue.
Quels calendriers faut-il rapprocher ?
Le CIOP et le Girardin IS restent prévus jusqu’au 31 décembre 2029 selon leurs faits générateurs. Pour une construction ou un immeuble à construire, l’achèvement des fondations est déterminant. Jeanbrun vise notamment les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
En VEFA, le CIOP est accordé à hauteur de 70 % au titre de l’année des fondations, de 20 % lors de la mise hors d’eau, puis du solde à la livraison. La déduction Girardin IS se rattache à l’exercice d’achèvement des fondations dans le cadre correspondant.
Les délais d’achèvement après les fondations diffèrent : trois ans pour le CIOP et deux ans pour le Girardin IS. Les justificatifs de chantier et les conséquences d’un retard doivent figurer dans l’étude.
Jeanbrun commence à produire son amortissement à partir du mois d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure. Aucun de ces calendriers ne garantit que l’avantage fiscal financera les appels de fonds au moment où ils sont dus.
Quel loyer retenir dans la simulation ?
Le loyer à retenir est celui qui peut être pratiqué sur le marché tout en respectant les contraintes du dispositif. Un plafond fiscal ne mesure pas la demande réelle pour un appartement.
Dans les DOM, le plafond CIOP et Girardin IS applicable aux nouveaux baux ou renouvellements exprès de 2026 est de 211 € par mètre carré et par an, hors charges. Le calcul de surface inclut la varangue sous conditions, dans une limite de 14 m².
Jeanbrun utilise ses propres plafonds selon la localisation et le niveau de location choisi : intermédiaire, social ou très social. Il ne faut pas recopier les plafonds CIOP dans une simulation Jeanbrun.
Les engagements locatifs sont d’au moins cinq ans dans les volets CIOP et Girardin IS étudiés, et de neuf ans en Jeanbrun. Les ressources du locataire sont encadrées. Les autres obligations de conservation doivent être vérifiées séparément.
Pourquoi examiner le financement jusqu’à la sortie ?
Le plan de financement doit comprendre l’apport, les échéances, l’assurance, les intérêts intercalaires et la réserve de trésorerie. Dans une société, ajoutez la comptabilité, les déclarations et les frais juridiques récurrents.
Un crédit CIOP peut donner lieu à remboursement de l’excédent, mais selon les formalités et délais applicables. Une déduction Girardin IS peut produire un effet différé si le résultat est insuffisant. Jeanbrun réduit progressivement la base imposable ; son effet varie avec les revenus et les charges.
À la revente, un bien détenu à l’IS relève de la fiscalité de la société. Le produit de cession n’est pas immédiatement un capital personnel disponible pour l’associé. En Jeanbrun, les amortissements admis en déduction peuvent augmenter la plus-value brute en diminuant le prix d’acquisition retenu fiscalement.
Comparez donc le patrimoine et la trésorerie nets à plusieurs horizons, après remboursement du crédit et fiscalité de sortie. Le guide K&P Finance des dispositifs de défiscalisation aide à replacer ces choix dans une réflexion plus large.
Quels points immobiliers vérifier sur place ?
La proximité des emplois, des transports, des commerces et des services influence la demande locative. À l’intérieur d’un même département, les écarts de prix et de loyers peuvent être importants. Une présentation générale du territoire ne suffit pas pour valider une adresse.
Examinez les risques naturels, les assurances, la qualité des matériaux, les charges et les besoins d’entretien. Demandez qui suivra le chantier, réceptionnera le logement et gérera les éventuelles réserves.
Une simulation utile comporte aussi une hypothèse de vacance, une marge pour les réparations et une valeur de revente prudente. La qualité du programme et de sa gestion doit rester cohérente avec la durée pendant laquelle le capital sera engagé.
Quelle place pour les anciens investissements Pinel outre-mer ?
Le Pinel outre-mer est fermé aux nouvelles acquisitions depuis le 1er janvier 2025. Les investissements antérieurs continuent à suivre leurs engagements et peuvent encore produire des réductions d’impôt.
Pour un nouveau projet en 2026, les références au Pinel servent à comparer l’ancien cadre avec les solutions actuelles. Le guide des anciennes lois de défiscalisation permet de distinguer les engagements en cours des investissements encore ouverts.
Préparer une comparaison complète
Présentez votre mode de détention envisagé, le territoire, le logement, le budget et votre horizon pour comparer les montages réellement accessibles.
Sources utiles
- Légifrance : article 244 quater W, CIOP
- Légifrance : article 217 undecies, Girardin IS
- Ministère de l’Économie : dispositif Relance logement
- Légifrance : article 150 VB, amortissements et plus-value
- Service Public : dispositifs d’investissement locatif
- Défiscalisation Dom : plafonds Girardin IS et CIOP en 2026
