Loi Jeanbrun en 2026 : amortissement, conditions et comparaison avec le LMNP

La loi Jeanbrun, officiellement présentée sous le nom de dispositif « Relance logement », introduit en 2026 une nouvelle logique fiscale pour l’investissement locatif nu. Au lieu d’accorder une réduction d’impôt calculée sur le prix du logement, elle permet de déduire chaque année une partie de sa valeur des revenus fonciers imposables.

Ce mécanisme rapproche en apparence la location nue de l’amortissement déjà connu en location meublée. Il ne transforme toutefois pas le bailleur en loueur meublé et ne relève pas de la fiscalité BIC. Les loyers restent imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec des règles propres au dispositif, un engagement de location et des plafonds à respecter.

Avant d’investir, il faut donc vérifier la cohérence du projet dans son ensemble : type de logement, prix d’acquisition, niveau de loyer, ressources du locataire, financement, durée de détention et fiscalité à la revente. La loi Jeanbrun ne remplace pas automatiquement le Pinel, le LMNP ou le déficit foncier. Elle constitue un nouveau mécanisme à comparer selon le profil de l’investisseur.

Qu’est-ce que la loi Jeanbrun en 2026 ?

La loi Jeanbrun est le nom couramment donné au dispositif Relance logement créé par la loi de finances pour 2026. Son objectif est d’encourager les particuliers à acquérir des logements destinés à la location nue de longue durée, en contrepartie d’une déduction fiscale calculée au titre de l’amortissement.

L’investisseur peut ainsi déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition du logement de ses revenus fonciers. Cette déduction vient s’ajouter aux charges locatives admises dans les conditions habituelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances ou travaux déductibles.

Il ne s’agit donc pas d’une réduction d’impôt comparable au Pinel ou au Denormandie. L’effet fiscal dépend du montant des loyers, des autres charges, du taux d’amortissement et de la tranche d’imposition du foyer. Deux investisseurs achetant le même bien peuvent obtenir des économies différentes selon leur situation.

Quelles acquisitions sont concernées ?

Le dispositif s’applique aux investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le logement doit être situé en France dans un bâtiment d’habitation collectif. Les maisons individuelles neuves ne sont donc pas incluses dans le cadre initial du dispositif.

Deux grandes catégories de logements sont prévues :

• les logements neufs, acquis achevés ou en vente en l’état futur d’achèvement ;
• les logements anciens faisant l’objet d’une réhabilitation lourde ou de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.

Pour l’ancien, la seule présence de travaux ne suffit pas. Le logement doit répondre aux conditions prévues pour la réhabilitation et se trouver dans un immeuble collectif. Le montant, la nature et le calendrier des travaux doivent donc être examinés avant l’acquisition.

La loi Jeanbrun peut s’appliquer sur l’ensemble du territoire français, y compris en outre-mer, sous réserve du respect des critères du dispositif. Le choix du bien doit néanmoins rester guidé par le marché locatif, le prix, la demande réelle et les perspectives de revente.

Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?

L’amortissement consiste à déduire progressivement une partie du prix du logement des revenus fonciers. La valeur du terrain ne peut pas être amortie. Elle est estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais.

La base amortissable correspond donc, en principe, à 80 % du prix d’acquisition. Pour un logement ancien éligible, le montant des travaux retenu dans le dispositif peut également être intégré selon les règles applicables.

Le taux dépend du caractère neuf ou ancien du logement et du niveau de loyer choisi : intermédiaire, social ou très social.

Le cumul des amortissements ne peut pas dépasser la valeur amortissable du bien. L’amortissement commence le premier jour du mois de l’achèvement du logement ou des travaux, ou à la date d’acquisition lorsque celle-ci est postérieure.

Quels plafonds annuels s’appliquent ?

La somme des amortissements Jeanbrun déduits par un foyer fiscal est plafonnée à 8 000 € par an. Ce plafond peut être relevé lorsque le patrimoine concerné est majoritairement affecté à une location sociale ou très sociale.

Ces montants sont des plafonds de déduction et non des réductions d’impôt. L’économie fiscale réelle dépend de l’effet de l’amortissement sur le revenu foncier imposable et du taux d’imposition du contribuable.

Quelles conditions de location faut-il respecter ?

Le propriétaire doit louer le logement nu, de manière effective et continue, à usage de résidence principale pendant au moins neuf ans. La location doit commencer dans les douze mois qui suivent l’achèvement du logement, l’achèvement des travaux ou l’acquisition si elle est postérieure.

Le bail doit respecter un plafond de loyer correspondant au niveau choisi : intermédiaire, social ou très social. Les ressources du locataire sont également plafonnées et appréciées lors de la conclusion du bail.

Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Cette exclusion est plus large qu’une simple interdiction de location à un enfant rattaché.

L’option pour le dispositif doit être exercée lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition. Elle est irrévocable pour le logement concerné. L’investisseur doit donc valider le montage avant de choisir définitivement ce régime.

Jeanbrun et déficit foncier : comment les deux mécanismes s’articulent-ils ?

Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans la fiscalité des revenus fonciers. Le propriétaire continue à déduire les charges admises au régime réel : intérêts d’emprunt, travaux éligibles, taxe foncière, frais de gestion ou assurances. L’amortissement constitue une déduction complémentaire.

Lorsque les charges dépassent les loyers, le projet peut générer un déficit foncier. Les règles de droit commun continuent notamment à prévoir une imputation possible sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, hors fraction provenant des intérêts d’emprunt et sous réserve des conditions applicables.

Il faut néanmoins distinguer la déduction d’amortissement du traitement des autres charges. Une simulation doit isoler chaque composante afin d’éviter de présenter comme certaine une économie fiscale qui dépend du niveau de revenus fonciers, des travaux et du financement.

Jeanbrun ou LMNP : quelles différences ?

La comparaison avec le LMNP est naturelle, car les deux régimes permettent un amortissement immobilier. Leur cadre fiscal reste pourtant différent.

Le LMNP peut être plus souple sur les loyers et l’engagement, mais il impose un logement meublé, une comptabilité BIC et une gestion adaptée. La loi Jeanbrun peut convenir à un investisseur qui préfère la location nue et accepte un loyer encadré pendant neuf ans.

Dans les deux cas, les amortissements pratiqués peuvent avoir un effet sur le calcul de la plus-value lors de la revente. La comparaison ne doit donc pas se limiter à l’économie fiscale annuelle.

Jeanbrun ou Denormandie : quel dispositif pour l’ancien ?

La loi Jeanbrun et le Denormandie peuvent tous deux concerner un logement ancien avec travaux, mais leurs mécanismes sont distincts.

Le Denormandie accorde une réduction d’impôt calculée sur le coût de l’opération, sous conditions de commune, de travaux et de location. La loi Jeanbrun permet un amortissement annuel venant réduire les revenus fonciers. Elle n’est pas limitée aux seules communes Denormandie, mais l’ancien doit respecter un cadre de rénovation plus lourd.

Le choix dépend du montant d’impôt, des revenus fonciers, du coût des travaux, de l’emplacement et de la durée de détention. Les deux dispositifs ne peuvent pas être cumulés pour un même logement.

Quel impact lors de la revente ?

La loi de finances pour 2026 prévoit la prise en compte des amortissements Jeanbrun dans le calcul de la plus-value immobilière. En pratique, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu fiscalement, ce qui peut augmenter la plus-value imposable.

Cette règle ne supprime pas l’intérêt de l’amortissement, mais elle impose une vision sur toute la durée du projet. L’économie obtenue pendant la location doit être comparée au coût fiscal potentiel lors de la revente.

La durée de détention reste importante, puisque le régime des plus-values immobilières des particuliers prévoit des abattements progressifs. Une simulation pertinente doit donc intégrer une hypothèse de sortie réaliste à neuf, douze, quinze ans ou davantage.

Que se passe-t-il en cas de non-respect des engagements ?

Une vente anticipée, un loyer supérieur au plafond, une location non conforme ou une interruption injustifiée peut entraîner la remise en cause du dispositif. Les amortissements précédemment déduits sont alors réintégrés dans le revenu foncier selon les modalités prévues.

Des exceptions existent notamment en cas de décès, de licenciement ou d’invalidité répondant aux critères légaux. En dehors de ces situations, l’investisseur doit être capable de conserver le logement et de respecter l’engagement locatif.

Le démembrement de propriété est également incompatible avec la déduction Jeanbrun, sauf situation particulière résultant du décès de l’un des époux. Le dispositif doit donc être comparé avec la nue-propriété plutôt que combiné avec elle.

Pour quels profils la loi Jeanbrun peut-elle être adaptée ?

La loi Jeanbrun peut convenir à un contribuable qui souhaite investir dans un appartement loué nu, conserver le bien au moins neuf ans et réduire l’imposition de ses revenus fonciers. Elle peut être particulièrement intéressante pour un investisseur déjà propriétaire de logements nus générant un résultat foncier positif.

Elle peut également être étudiée pour un premier investissement, à condition que le loyer plafonné, le financement et l’effort d’épargne restent cohérents. L’amortissement ne doit pas compenser un prix trop élevé ou un marché locatif insuffisant.

Pour approfondir le mécanisme, K&P Finance présente les conditions, taux et simulations du dispositif Jeanbrun.

Comment préparer une simulation Jeanbrun ?

Une simulation sérieuse doit réunir le prix d’acquisition, la part du foncier, les travaux éventuels, le taux d’amortissement, le niveau de loyer, les charges, le financement, les revenus fonciers existants et l’horizon de revente.

Il faut également vérifier la catégorie de location envisagée, car le choix entre loyer intermédiaire, social ou très social influence à la fois le loyer encaissé, le taux d’amortissement et le plafond annuel de déduction.

La simulation doit enfin mesurer la trésorerie après impôt. Un amortissement élevé peut réduire la fiscalité, mais un loyer trop bas ou une mensualité de crédit importante peut augmenter l’effort d’épargne. C’est la cohérence globale du projet qui doit guider la décision.

Conclusion : un nouveau cadre fiscal à comparer avec prudence

En 2026, la loi Jeanbrun ouvre une nouvelle possibilité d’amortissement pour certains logements loués nus. Elle peut réduire l’imposition des revenus fonciers et renforcer l’intérêt d’un investissement locatif de longue durée.

En contrepartie, le dispositif impose un logement éligible, une location nue pendant neuf ans, des plafonds de loyers et de ressources, une option irrévocable et une fiscalité de sortie à anticiper. Il ne doit donc pas être présenté comme un remplacement automatique du Pinel ou du LMNP.

La bonne approche consiste à comparer plusieurs scénarios : Jeanbrun dans le neuf, Jeanbrun dans l’ancien rénové, LMNP, déficit foncier ou Denormandie. Une simulation permet de vérifier l’économie fiscale, l’effort d’épargne et la rentabilité nette avant de s’engager.