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Loi Jeanbrun en 2026 : amortissement, conditions et revente
Un échange permet de comparer les dispositifs applicables à votre situation.
La loi Jeanbrun, présentée par les pouvoirs publics comme le dispositif « Relance logement », permet de déduire un amortissement des revenus fonciers d’un logement loué nu. Elle concerne certaines acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec un engagement de location d’au moins neuf ans et des plafonds de loyers et de ressources.
L’avantage est une déduction du revenu imposable. Pour mesurer son effet, il faut calculer la base amortissable, appliquer le taux et le plafond annuel, puis intégrer les loyers et les autres charges. La fiscalité de revente fait également partie de la comparaison.
Quels logements sont éligibles à la loi Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun vise des logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif. Les maisons individuelles ne relèvent pas de ce cadre. L’éligibilité géographique ne se limite pas aux seules communes du Denormandie.
Dans le neuf, le dispositif concerne notamment les acquisitions de logements achevés ou en vente en l’état futur d’achèvement. Pour un logement que le contribuable fait construire dans un bâtiment collectif, la période d’éligibilité s’apprécie à partir du dépôt de la demande de permis de construire.
Dans l’ancien, les travaux doivent relever des opérations prévues par les textes : production d’un immeuble neuf au sens fiscal, ou travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et respectant les critères de réhabilitation lourde. Atteindre 30 % de travaux ne suffit donc pas à établir l’éligibilité.
Lorsque les travaux ont déjà été réalisés avant l’achat, le logement ne doit pas avoir été utilisé ou occupé depuis leur achèvement. Les justificatifs techniques et les dates doivent être examinés avant de retenir l’avantage fiscal.
Comment déterminer la base amortissable ?
Dans le neuf
Dans le neuf, le calcul part du prix d’acquisition net de frais. Le foncier est exclu selon un forfait de 20 %. La base amortissable correspond donc à 80 % du prix d’acquisition net de frais.
Un logement neuf acquis 250 000 € net de frais présente ainsi une base de 200 000 €. Les frais d’acquisition ne doivent pas être ajoutés à cette base comme s’ils faisaient partie du prix amortissable.
Dans l’ancien éligible
Le prix net de frais est majoré, le cas échéant, des travaux retenus pour le dispositif. L’exclusion forfaitaire de 20 % s’applique à cet ensemble. La ventilation entre achat, frais et travaux doit donc être conservée dans le dossier.
Ce forfait foncier de 20 % est propre au mécanisme Jeanbrun. Il ne doit pas être transposé automatiquement à l’amortissement comptable d’un logement meublé.
Quels taux et plafonds annuels s’appliquent ?
Le taux dépend du caractère neuf ou ancien du logement et du niveau de location retenu. Un taux plus élevé s’accompagne de plafonds de loyers et de ressources correspondant à une location sociale ou très sociale.
| Niveau de location | Logement neuf | Ancien éligible |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % par an | 3 % par an |
| Sociale | 4,5 % par an | 3,5 % par an |
| Très sociale | 5,5 % par an | 4 % par an |
La somme des amortissements Jeanbrun déduits dans le neuf et l’ancien est limitée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond peut atteindre 10 000 € ou 12 000 € lorsque la condition légale portant sur au moins 50 % des revenus bruts des logements concernés est satisfaite, respectivement pour la location sociale ou très sociale.
Il ne s’agit pas d’un plafond disponible pour chaque appartement. Acheter deux logements ne double pas automatiquement la limite du foyer. Le cumul des amortissements ne peut pas non plus dépasser la valeur amortissable du bien.
L’amortissement commence le premier jour du mois de l’achèvement du logement ou des travaux, ou de l’acquisition si elle est postérieure. La première annuité doit donc être adaptée à la date de départ : une acquisition en cours d’année ne donne pas systématiquement une annuité complète.
Exemple : de l’amortissement au résultat foncier
Reprenons un appartement neuf acquis 250 000 € net de frais, loué dans le secteur intermédiaire. Pour une année complète d’amortissement, la déduction calculée est de 200 000 € × 3,5 % = 7 000 €. Elle reste inférieure au plafond ordinaire de 8 000 €, supposé entièrement disponible.
Le logement procure 10 000 € de loyers annuels. Les autres charges déductibles atteignent 4 000 €, intérêts compris. On suppose qu’il n’existe ni autres revenus fonciers ni reports antérieurs, et que les intérêts ne dépassent pas les loyers.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Loyers | 10 000 € |
| Autres charges déductibles | −4 000 € |
| Résultat avant amortissement | 6 000 € |
| Amortissement Jeanbrun déduit | −7 000 € |
| Résultat foncier final | −1 000 € |
Les 7 000 € diminuent la base imposable. Le calcul aboutit ici à un déficit foncier de 1 000 €, dont le traitement suit les règles applicables. Il ne procure pas une réduction d’impôt de 7 000 €.
Pour estimer l’économie réelle, il faut comparer l’impôt avec et sans amortissement, en tenant compte du revenu global, des prélèvements sociaux et des autres locations. La mensualité de crédit comprend aussi du capital remboursé, qui pèse sur le budget sans être une charge déductible.
Calculer l’effet sur votre situation fiscale
Une simulation doit rapprocher la base amortissable, le loyer autorisé, les charges et le financement.
Quelles obligations de location faut-il respecter ?
Le logement doit être loué nu, comme résidence principale, de manière effective et continue pendant au moins neuf ans. La location doit commencer dans les douze mois de l’achèvement du logement ou des travaux, ou de l’acquisition si elle est postérieure.
Le loyer maximal dépend de la localisation et du niveau de location choisi. Les ressources du locataire sont appréciées à la conclusion du bail selon les plafonds applicables. Le loyer fiscal doit être comparé au marché : un plafond autorisé ne garantit pas que des locataires accepteront de payer ce montant.
Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. En cas de détention par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, les conditions concernent également les associés et leur entourage prévu par les textes.
L’option s’exerce avec la déclaration des revenus de l’année d’achèvement, ou d’acquisition si elle est postérieure. Elle est irrévocable pour le logement. La détention en société et un éventuel démembrement doivent être examinés avant l’achat.
Peut-on déduire les travaux en plus de l’amortissement ?
Les charges ordinaires admises restent prises en compte selon leur nature : intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion ou taxe foncière, notamment. En revanche, les travaux intégrés à l’amortissement Jeanbrun dans l’ancien ne peuvent pas être déduits une seconde fois comme charges de réparation ou d’amélioration.
Une simulation doit isoler les travaux immobilisés dans la base amortissable des autres dépenses. Présenter simultanément la totalité de ces travaux en déficit foncier et leur amortissement conduirait à compter deux fois la même dépense.
Lorsqu’un déficit subsiste, les règles du déficit foncier doivent être appliquées : notamment la limite ordinaire de 10 700 € sur le revenu global, l’exclusion de la fraction provenant des intérêts et les conditions de maintien en location.
Jeanbrun, LMNP ou Denormandie : comment choisir ?
Le LMNP au réel concerne la location meublée et relève des BIC. Son amortissement suit des règles comptables et ne peut pas créer de déficit. Jeanbrun concerne la location nue, avec des taux fixés par les textes et des contraintes locatives propres.
Le Denormandie procure une réduction d’impôt dans un périmètre d’éligibilité différent. Son seuil de travaux correspond à 25 % du coût total de l’opération, tandis que le seuil Jeanbrun de 30 % évoqué pour l’ancien se rapporte au prix d’acquisition, avec les autres critères de réhabilitation requis.
Les deux avantages ne se cumulent pas pour un même logement. Comparez le montant d’impôt disponible, les revenus fonciers, le coût du chantier et le loyer réaliste. Les explications K&P Finance sur la loi Jeanbrun complètent cette première lecture.
Quel effet à la revente ou en cas de sortie anticipée ?
Les amortissements admis en déduction viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière. Ils peuvent donc augmenter la plus-value brute lors de la vente. Les abattements et éventuelles exonérations du régime des particuliers doivent ensuite être examinés.
Respecter neuf ans de location ne rend pas automatiquement la revente exonérée. Une projection à plusieurs horizons doit intégrer le prix de cession, les frais et la fiscalité de sortie, en regard des économies obtenues pendant la location.
Une rupture des engagements peut également entraîner la reprise des amortissements selon le mécanisme légal. Certaines exceptions existent en cas de décès, de licenciement ou d’invalidité répondant aux critères prévus. La capacité à conserver et à louer le bien doit être évaluée avant l’option.
Comparer votre projet sur toute sa durée
Une première orientation permet d’examiner l’économie fiscale, l’effort d’épargne et plusieurs hypothèses de revente.
Sources utiles
