La loi Pinel est un dispositif fiscal de défiscalisation immobilière qui est en cours depuis le 1er janvier 2015. La loi Pinel a été mise en place dans la continuité des précédents dispositifs fiscaux de soutien à l’investissement immobilier locatif : les lois Duflot (de 2013 à 2014), Scellier (2009 à 2012), Robien etc. Le dispositif Pinel, en réponse aux nombreuses critiques faites au dispositif Duflot, notamment sur les contraintes dites sociales que celui-ci avait instaurées, se propose d’assouplir la précédente loi. Voici quels sont les contours, principes et conditions d’applications du dispositif de défiscalisation Pinel.
Calcul de la défiscalisation en loi Pinel
Le principe de la loi Pinel reste très simple : tout contribuable français qui investi dans un bien immobilier neuf en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) ou déjà livré mais jamais habité, a la possibilité de déduire directement de ses impôts une partie du coût de son investissement, dans la mesure où il met son bien en location au titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans.
En 2021, la défiscalisation accordée par l’administration fiscale pour le dispositif Pinel se monte à 12 %, 18 % ou 21 % du prix de l’acquisition « acte en main », c’est à dire frais de notaire compris. Le prix d’acquisition est cependant plafonné à 5 500 € par m² et au coût global de 300 000 € pour le calcul de la réduction d’impôt. Concrètement, si un investisseur acquiert un appartement de 50 m² au prix de 6 000 € par m², son prix d’acquisition sera de 300 000 €, mais la réduction d’impôt ne sera calculée que sur 275 000 € (50 m² x 5 500 € par m²). Il est possible de faire jusqu’à deux opérations par an.
La réduction accordée en 2021 au titre du dispositif de défiscalisation immobilière loi Pinel dépend de la durée de mise en location du bien : pour une location en tant que résidence principale d’une durée de 6 ans la réduction accordée se monte à 12 % du montant de l’acquisition soit une défiscalisation maximum de 12 % x 300 000 € = 36 000 € sur 6 ans soit 6 000 € par an pendant 6 ans. Pour une location de 9 ans la réduction d’impôt se monte à 18 % x 300 000 € = 54 000 € sur 9 ans soit 6 000 € par an pendant 9 ans. Enfin, pour une mise ne location de 12 ans la réduction d’impôt se monte à 21 % x 300 000 € = 63 000 € soit 6 000 € par an pendant 9 ans, puis 3 000 € par an pendant 3 ans.
Conditions de la défiscalisation loi Pinel
En contrepartie de la réduction d’impôt, la loi Pinel impose non seulement de louer le bien en tant que résidence principale pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, mais aussi de respecter certaines contraintes.
Zones loi pinel
Le dispositif loi Pinel ne s’applique que pour les logements situés dans les zones prévues par décret du ministère du logement. Ce décret découpe le territoire en 5 zones qui vont conditionner l’éligibilité au dispositif Pinel mais aussi le montant des loyers que le propriétaire pourra proposer pour son logement, ainsi que le plafond des ressources des locataires. Ces zones se répartissent symboliquement entre les codes A, A bis, B1, B2 et C. Seuls les logement situées dans les communes appartenant aux zones A, A bis, B1 et B2 sont éligibles au dispositifs loi Pinel (Liste des communes loi Pinel 2021).
Plafonnement des loyers
Le plafonnement des loyers dépend donc de la zone dans laquelle se situe le logement ainsi que de la surface du logement, cette surface à prendre en compte n’est pas exactement la surface habitable, elle intègre aussi la moitié des surfaces annexes (terrasse, balcon, cellier …) dans la limite de 8 m².
En 2021, le plafonnement des loyers d’un logement mis en location sous le régime du dispositif Pinel est de 16,83 €/m² de « surface Pinel » en zone A bis (Paris, Versailles, Vincennes …), ce plafond baisse à 12,50 €/m² pour la zone A (Lyon, Nice, Lille …), à 10,07 €/m² pour la zone B1 (Toulouse, Strasbourg …) et à 8,75 €/m² pour la zone B2.
Plafonds de ressources des locataires
Le plafonnement des ressources du locataire consiste à faire bénéficier en priorité aux locataires qui ne dépassent pas un certain seuil de ressources des avantages du plafonnement des loyers imposé aux propriétaires des logements Pinel. Tout comme le plafonds des loyers, ce plafond varie en fonction de la zone dans laquelle est situé le logement, mais il est aussi corrélé à la taille du foyer qui occupera l’appartement. Concrètement le plafond sera plus important pour une famille nombreuse que pour un couple sans enfants. Tout comme ce plafond augmentera si le logement est situé en zone A plutôt qu’en zone B1.
Le plafonnement global des niches fiscales et la loi Pinel
Les avantages fiscaux accordés au titre du dispositif de défiscalisation immobilière loi Pinel sont intégrés dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales qui s’élève à 10 000 € par an en 2021. Il est donc important de connaître le montant des réductions d’impôts dont le contribuable bénéficie déjà pour optimiser la défiscalisation annuelle possible. En effet, le dispositif Pinel ne permet pas de reporter sur les années suivantes le montant de défiscalisation non utilisé l’année en cours.
