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Loi Jeanbrun ou LMNP : location nue ou meublée en 2026 ?
Un échange permet de comparer les dispositifs applicables à votre situation.
La loi Jeanbrun et le LMNP permettent, sous des conditions différentes, de déduire un amortissement des revenus locatifs. Ce point commun ne suffit pas pour choisir : le bail, les plafonds de loyer, les déficits et la fiscalité de la revente peuvent modifier le résultat.
Cette comparaison concerne un particulier qui investit directement dans un appartement destiné à une résidence principale, en location nue ou meublée de longue durée. Les locations touristiques et les résidences exploitées par bail commercial nécessitent une étude différente.
Jeanbrun ou LMNP : ce qui change pour le propriétaire
| Critère | Jeanbrun | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Location | Nue, à usage de résidence principale. | Meublée, avec les équipements obligatoires. |
| Revenus déclarés | Revenus fonciers. | Bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC. |
| Bien admissible | Logement collectif neuf ou ancien avec rénovation répondant aux critères légaux. | Logement pouvant être légalement loué meublé. |
| Engagement fiscal de location | Au moins neuf ans. | Pas d’engagement fiscal général de neuf ans propre au LMNP. |
| Loyers et ressources | Plafonds liés au niveau de location choisi. | Pas de plafonds fiscaux propres au LMNP ; réglementation locative applicable. |
| Amortissement | Taux et plafonds prévus par la loi. | Calcul comptable, avec une limite annuelle de déduction. |
Un appartement ne relève pas simultanément des deux régimes pour la même location. Le choix du bail doit correspondre au logement, à la demande locale et aux conditions fiscales retenues.
Commencer par le logement et les futurs locataires
Jeanbrun impose un cadre de location précis
Le dispositif concerne notamment les acquisitions éligibles réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Il vise des logements dans un bâtiment d’habitation collectif. Un appartement ancien ne devient pas admissible après de simples travaux de décoration : les conditions de rénovation doivent être vérifiées.
Le propriétaire s’engage à louer nu pendant au moins neuf ans. La mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement, ou l’acquisition si elle est postérieure. Le loyer et les ressources du locataire doivent respecter les plafonds applicables.
La location à un membre du foyer fiscal ou à certains proches est exclue. Le guide de la loi Jeanbrun précise les conditions à examiner avant de réserver un logement.
Le LMNP suppose une véritable location meublée
Le logement doit comporter les équipements permettant au locataire d’y vivre normalement. Leur achat, leur entretien et leur renouvellement font partie du budget. Un loyer meublé plus élevé doit être confirmé par le marché, après prise en compte des charges supplémentaires.
L’absence d’engagement fiscal de neuf ans ne permet pas de récupérer le logement à tout moment. La durée du bail, les motifs de congé, les préavis et les protections du locataire restent applicables. L’encadrement local des loyers peut aussi concerner le meublé.
Comparer les amortissements sans confondre leurs règles
Dans le neuf, Jeanbrun prévoit notamment un taux annuel de 3,5 % pour une location intermédiaire. Le terrain est forfaitairement évalué à 20 % du prix d’acquisition net de frais : l’amortissement porte donc sur les 80 % restants. Les taux varient selon le type d’opération et le niveau de location.
Le plafond ordinaire des amortissements Jeanbrun est de 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements concernés confondus. Il peut atteindre 10 000 € ou 12 000 € lorsque les conditions de majoration sont remplies : au moins 50 % des revenus bruts des logements concernés doivent provenir respectivement de la location sociale ou très sociale. Ces montants ne sont pas accordés automatiquement pour chaque appartement.
En LMNP au réel, le bâtiment et le mobilier suivent un plan d’amortissement comptable. La valeur du terrain doit être isolée et justifiée ; le forfait Jeanbrun de 20 % ne s’applique pas automatiquement au meublé.
La déduction fiscale de l’amortissement LMNP est limitée au loyer diminué des autres charges afférentes au bien. Elle ne peut donc pas créer ou aggraver un déficit. Les amortissements non déduits font l’objet d’un suivi distinct pour une utilisation ultérieure selon les règles applicables.
Le statut LMNP ne signifie pas que le régime réel s’applique d’office. Le micro-BIC fonctionne avec un abattement forfaitaire, sans déduction séparée des charges ou amortissements. Notre article sur le LMNP en 2026 détaille cette première comparaison.
Comparer un projet en location nue et meublée
Faites calculer les loyers nets, les charges et l’impôt dans les deux hypothèses, avec le même prix d’achat et le même financement.
Exemple : un appartement neuf acheté 250 000 €
Prenons un appartement collectif acquis pour 250 000 € net de frais et supposé éligible à Jeanbrun. Nous comparons deux locations possibles sur une année complète. Les loyers sont des hypothèses à vérifier localement ; celui retenu en location nue est supposé respecter le plafond intermédiaire.
En Jeanbrun, la base amortissable atteint 200 000 €, soit 250 000 € × 80 %. Au taux de 3,5 %, l’annuité complète représente 7 000 €. Le foyer ne possède aucun autre logement utilisant le plafond Jeanbrun.
En LMNP, nous retenons par hypothèse un amortissement annuel admissible de 6 500 €, à confirmer par le plan comptable du bien et du mobilier. Ce montant ne correspond pas à un taux légal applicable à tous les appartements.
| Hypothèse annuelle | Jeanbrun intermédiaire | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Loyers hors charges | 12 000 € | 13 200 € |
| Autres charges admises en déduction | 4 000 € | 5 000 € |
| Résultat avant amortissement | 8 000 € | 8 200 € |
| Amortissement déduit | 7 000 € | 6 500 € |
| Résultat imposable | 1 000 € | 1 700 € |
Les charges comprennent ici les dépenses fiscalement admises propres à chaque hypothèse, notamment la gestion, l’entretien et, pour le meublé, les frais comptables. On suppose l’absence de déficits antérieurs. Si la totalité du résultat est taxée dans la tranche à 30 %, l’impôt sur le revenu correspondant serait de 300 € en Jeanbrun et de 510 € en LMNP, hors prélèvements sociaux.
Ces résultats ne mesurent pas l’effort d’épargne. L’amortissement n’est pas une sortie d’argent annuelle, tandis que le remboursement du capital emprunté consomme de la trésorerie sans être une charge déductible. L’achat initial du mobilier et la vacance doivent également entrer dans le calcul.
Une acquisition ou un achèvement en cours d’année ne donne pas automatiquement droit à une annuité Jeanbrun complète. La date de départ de l’amortissement doit être prise en compte.
Un déficit n’a pas les mêmes conséquences
Avec Jeanbrun, le résultat rejoint les autres revenus fonciers du foyer. Un éventuel déficit suit les règles foncières : la fraction admissible hors intérêts peut, sous conditions, s’imputer sur le revenu global dans la limite ordinaire de 10 700 €. Le surplus et la fraction liée aux intérêts sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
En LMNP, un déficit provenant des charges est reportable pendant dix ans sur les bénéfices de location meublée non professionnelle. Il ne réduit pas les salaires du foyer. Le stock d’amortissements non déduits obéit à un suivi différent de celui des déficits.
Les revenus fonciers et les BIC restent deux catégories distinctes. Un déficit de location meublée ne compense pas librement les loyers d’un appartement loué nu.
Intégrer les prélèvements sociaux et la revente
Pour les revenus concernés en 2026, les prélèvements sociaux sur le patrimoine sont de 17,2 % sur les revenus fonciers et de 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle. Cette comparaison suppose une situation relevant de ces prélèvements ; certaines affiliations sociales et activités soumises à cotisations appellent un autre traitement.
La revente mérite aussi une simulation dans les deux cas. En LMNP, les amortissements admis en déduction minorent en principe le prix d’acquisition servant au calcul de la plus-value pour les cessions depuis le 15 février 2025. Des exceptions concernent certaines résidences précisément définies par la loi.
Les amortissements Jeanbrun déduits sont également concernés par la minoration du prix d’acquisition prévue à l’article 150 VB du CGI. Une baisse de l’impôt sur les loyers doit donc être rapprochée de ses conséquences possibles lors de la vente.
Le calcul final tient compte des frais admis, des abattements pour durée de détention et des éventuelles exonérations. En Jeanbrun, une vente avant la fin des engagements peut en outre entraîner une reprise de l’avantage, sauf exception.
Quels éléments peuvent faire pencher la décision ?
- Le marché : niveau réaliste des loyers nus et meublés, demande et fréquence de relocation.
- La fiscalité du foyer : revenus fonciers existants, tranche d’imposition et reports disponibles.
- Le budget : prix, financement, mobilier, comptabilité, entretien et trésorerie de précaution.
- L’horizon : capacité à respecter les engagements et hypothèse de revente.
La présentation du dispositif Jeanbrun par K&P Finance complète les points à vérifier. La décision doit reposer sur le résultat du projet après charges et impôts, avec des hypothèses de location explicites.
Mesurer le résultat jusqu’à la revente
Demandez une comparaison incluant le financement, les revenus locatifs, les amortissements et plusieurs durées de détention.
Sources utiles
- Légifrance — Article 31 du CGI : amortissements Jeanbrun.
- Ministère de l’Économie — Dispositif Relance logement.
- Service Public — Régimes fiscaux et déficits de la location meublée.
- BOFiP — Régime fiscal de la location meublée, version du 19 août 2026.
- Service Public — Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.
- Légifrance — Article 150 VB du CGI : prix d’acquisition et amortissements lors de la revente.
- Légifrance — Article 156 du CGI : imputation des déficits.
